부동산전문변호사 - 법무법인 오현

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부동산 자문 재건축조합 정비구역 내 세입자가 손실보상금을 지급하지 않으면 건물을 인도하지 못한다고 합니다. 손실보상금을 지급해야 하나요? 재건축조합 정비구역 내 세입자가 손실보상금을 지급하지 않으면 건물을 인도하지 못한다고 합니다. 손실보상금을 지급해야 하나요? OO재건축조합은 관리처분계획인가를 득하였고, 이에 관한 고시가 있었습니다. 조합은 정비구역 내 임차인들에게 인도를 구하였으나, 임차인은 손실보상금이 지급되지 않았으므로, 건물을 인도하지 못하겠다고 합니다. 조합이 임차인에게 손실보상금을 지급해야 하나요? 관처분계획인가 및 고시가 있었다면, 종전 토지 또는 건물의 임차인은 종전의 토지 또는 건물을 사용·수익하지 못합니다. 관리처분계획인가 및 고시가 있었다면, 종전 토지 또는 건물의 임차인은 사용·수익권을 상실하고, 조합이 사용·수익권을 취득합니다.(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 참조) 한편, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 종전의 토지 또는 건축물의 임차인이 계속하여 건축물을 사용할 수 있으나, 수용 권한이 부여되지 아니한 재건축사업에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 유추적용되지 않습니다. 따라서 재개발사업과 달리 재건축사업의 경우, 조합은 정비구역 내 임차인에게 손실보상금을 지급할 의무가 없습니다. 관련 헌법재판소의 결정 위 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 함)에 따르면, 재개발사업과 달리 재건축사업의 임차인은 종전 사용·수익권이 중지됨에도 불구하고 어떠한 보상도 받지 못하게 됩니다. 그러나 이에 관하여 헌법재판소는 1) 재개발은 사업 동의 여부와 무관하게 토지 등 소유자 전원이 조합의 조합원이 되지만, 재건축사업에서는 동의한 자만이 재건축조합의 조합원이 되므로, 재건축사업은 재개발사업에 비해 공공성이 상대적으로 약한 점, 2) 도시정비법이 임차권자에 대한 보상을 건축물의 소유자인 임대인과 임차인 사이에 임대차계약에 따라 사적 자치에 의해 해결하도록 한 것으로 보이는 점, 3) 만일 조합이 손실보상금을 지급한다면 임대인이 재건축사업에 동의하지 않은 경우에는 임대차계약과 아무런 관련이 없는 제3자가 임차인의 영업손실의 보상의무를 부담하게 되는 점 등을 들며, 위 도시정비법 규정이 헌법에 위반되지 않는다고 결정하였습니다.(헌법재판소 2020. 4. 23. 선고 2018헌가17 전원재판부 결정 참조) 재개발사업과 관련하여 분쟁이 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.

부동산 자문 주택 인근에 고층 아파트가 건축되어서 일조권이 침해되었습니다. 손해배상을 청구할 수 있나요? 거주하는 주택 인근에 고층 아파트가 건축되어서 집으로 해가 비추는 시간이 짧아졌습니다. 손해배상을 청구할 수 있나요? 고층 아파트의 신축으로 인하여 거주하던 집에 직사광선이 차단되는 불이익이 발생하였습니다. 그런데 신축된 아파트의 높이는 건축법 등 관계 법규에 위배되지 않는다고 하는데, 손해배상을 청구할 수 있을까요? 일조방해가 수인한도를 넘는다면 손해배상을 구할 수 있습니다. 일조권이란 환경권의 일종으로, 일조권에 대한 침해가 있다면 민법상 불법행위에 기한 손해배상책임을 구할 수 있습니다. 다만, 건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우에 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상의 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 합니다. 수인한도에 관하여 법원은 "동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 한다"고 판시(서울고등법원 1996. 3. 29. 94나11806판결)한 적 있는바, 이와 같은 수인한도를 넘는 침해가 있었다면 일조권 침해에 대한 손해배상을 구할 수 있습니다. 신축된 아파트의 높이가 당시 건축법 등 관계 법규에 위배되지 않더라도, 불법행위는 성립할 수 있습니다. 건축법 등 관계 법령에 일조방해에 관한 직접적인 단속법규가 있다면 그 법규에 적합한지 여부가 사법상 위법성을 판단함에 있어서 중요한 판단자료가 될 것이지만, 이러한 공법적 규제에 의하여 확보하고자 하는 일조는 원래 사법상 보호되는 일조권을 공법적인 면에서도 가능한 보증하려는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 일조권 보호를 위한 최소한도의 기준으로 봄이 상당합니다. 따라서 구체적인 경우에 있어서는 어떠한 건물 신축이 당시의 공법적 규제에 형식적으로 적합하다고 하더라도 현실적인 일조방해의 정도가 사회통념상 수인한도를 넘은 경우에는 위법행위로 평가될 수 있습니다.(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다56997 판결 참조) 건축법 등 관계법령에 따라 고층 건물이 신축되었더라도, 그에 대한 사회적 평가, 가해 건물의 용도, 토지이용의 선후관계, 피해 회피의 가능성, 교섭 경과 등의 사정을 종합적으로 고려하여 수인한도가 넘는 일조권 침해에 해당하는지를 판단해보아야 합니다. 일조권과 관련하여 분쟁이 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.

부동산자문 토지 수용에 관한 보상계획 통지를 받았습니다. 어떻게 대응해야 하나요? 토지 수용에 관한 보상계획 통지를 받았습니다. 어떻게 대응해야 하나요? 조부가 소유하던 경기 의왕시 토지를 상속받았는데, 토지 약 300평이 도로로 편입된다고 합니다.보상계획 통지를 받았고, 이의가 있다면 1달 이내 서면으로 의견을 개진하라는데, 어떻게 대응해야 하나요? 토지 수용 보상 절차는 아래와 같습니다. 1) 사업시행자는 토지조서 및 물건조서의 내용과 보상 시기·방법 및 절차 등이 포함된 보상계획을 공고하고, 토지 소유자들이 열람할 수 있게 합니다. 2) 감정평가로 협의금을 산정하고, 사업시행자가 손실보상 협의를 요청합니다. 3) 협의가 성립되지 않는다면 사업시행자가 수용재결을 신청합니다.(토지 등 소유자는 사업시행자가 재결을 신청할 것을 요구할 수 있고, 재결이 신청되면 대상자는 열람 기간 내에 본인의 주장을 담은 의견서를 제출해야 합니다.) 4) 수용재결 보상금에 불복한다면 이의재결 혹은 보상금 증액소송(행정소송)을 구합니다. 보상계획 통지를 받았다면 토지 등의 가격에 관한 의견을 적극적으로 제시하는 것이 바람직합니다. 토지보상금은 비교표준지 공시지가를 기준으로 여러 가지 사정을 종합하여 결정됩니다. 수용재결, 이의재결, 행정소송 등을 통하여 여러차례 평가를 받지만, 처음 협의보상금을 산정할 때부터 적극적인 의견을 피력하여 토지 등이 그 가치에 합당하게 평가되도록 하는 것이 중요합니다. 또한 요건이 갖춰진다면 감정평가사를 추천할 수도 있기에, 이에 관한 의견도 밝히시길 권합니다. 감정평가는 가액 분석, 선례, 시세, 표준지공시지가 등을 종합적으로 분석하여 이루어집니다. 따라서 협의 단계에서부터 이에 관한 의견을 피력하시고, 수용재결 등에서도 정당한 감정평가가 이루어질 수 있도록 의견을 피력하시길 바랍니다. 수용과 관련하여 분쟁이 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.

부동산자문 상가건물 재건축을 이유로 갱신 거절 가능한가요? 상가건물 재건축을 이유로 갱신 거절 가능한가요? 상가건물의 소유자는 재건축을 계획하고 있으며, 이를 이유로 해당 건물의 임차인들에게 갱신 거절의 통지를 하려고 합니다. 건물이 노후되어서 안전사고의 우려는 없지만, 건물 가치 증대를 위해서 재건축을 하고자 하는데, 이를 이유로 한 갱신 거절의 통지가 적법한가요? 건물이 노후·훼손되지 않았더라도 임대인은 재건축을 이유로 임대차계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 상가건물임대차보호법은 임대인이 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다. 다만, 재건축 경위가 1) 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우, 2) 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우, 3) 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등에 해당하여야 합니다. 갱신거절을 위해선 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등 재건축 계획을 고지하였어야 합니다. 이 사안의 경우, 법령이나 안전사고의 우려가 존재하지는 않으므로, 갱신을 거절하려면 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등 재건축 계획을 고지하였어야 합니다. 1) 건축 사무소로부터 설계 견적서를 제출받고, 건축사무소와 설계·용역계약을 체결하고, 2) 계략적인 설계 도면이 완성되었으며, 3) 건물 신축 허가를 받고 공사착공만을 앞두고 있다는 사실 등을 고지하였다면, 재건축 계획을 충분히 고지하였다고 볼 수 있습니다.(대구지방법원 2008. 7. 22. 선고 2008나8841판결 참조) 상가건물 재건축과 관련하여 분쟁이 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.

부동산자문 재건축조합 선거관리규정에 '투표용지는 선거관리위원장 직인이 날인된 원본만 인정한다'고 규정되어 있는데, 서면결의서에 의한 투표도 적법한가요? 재건축조합 선거관리규정에 '투표용지는 선거관리위원장 직인이 날인된 원본만 인정한다'고 규정되어 있는데, 서면결의서에 의한 투표도 적법한가요? OO주택재건축정비사업조합은 임원 선거를 하고자 합니다. 위 조합 선거관리위원회는 1) 참석 대상장게 서면결의서를 배포하고, 2) 서면결의서를 제출할 시 서명 및 날인을 요구하며, 3) 서면결의서는 개회 시에 개봉한 후, 위변조 여부를 판단하여 유효표에 선거관리위원장의 직인을 날인하는 방법으로 선거를 진행하려고 합니다. 이와 같은 선거관리계획에 의한 투표가 적법한가요? '투표용지는 선관위원장 직인이 날인된 원본만을 인정한다'는 규정의 취지는 투표용지의 위조·변조를 방지하기 위한 것입니다. 위 조합 선거관리규정은 투표용지에 선관위원장 직인을 날인하도록 규정하고 있고, 이와 같은 규정은 투표용지의 위조·변조를 방지하여서 선거에 관한 조합원들의 의사가 왜곡되는 것을 봉쇄하기 위한 것입니다. 따라서 위 선거계획이 위조나 중복 투표 등이 이루어질 개연성을 차단하고 있고, 투표용지에 위조·변조를 막기 위한 기술적 조치가 구현되어 있다면, 배포된 서면결의서에 선거관리위원장의 직인이 날인되어 있지 않았다고 하더라도, 서면결의서에 따른 선거가 무효라고 보기 어렵습니다.(서울서부지방법원 2015카합50466 참조) 이 사안 선거관리계획에 따른 투표는 적법합니다. 이 사안 선거관리계획에 따르면, 선관위는 개회 시에 서면결의서를 개봉하여 서명 날인 및 위조 여부를 판단하고 유효로 판정된 경우에만 선관위원장의 직인을 날인하는 방법으로 부정투표가 개입될 기회를 봉쇄하고 있고, 이와 같은 절차를 거쳐서 유효 투표임을 판정하는 것은 투표의 위조 등을 막기 위한 기술적 조치가 구현된 것입니다. 또한 위 조합 선거관리규정이 선관위원장이 서면결의서를 확인한 후 직인을 날인하는 것을 금지하고 있지도 않은 점에 비추어 볼 때, 이 사안 선거관리계획은 투표의 공정성이 담보되는 적법한 선거관리계획이라 할 수 있고, 이 사안 선거관리계획에 따른 선거는 적법합니다. 주택재건축과 관련하여 분쟁이 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.

부동산자문 재건축사업을 시행함에 있어서, 주택단지 내 토지 또는 건물만을 소유한 자에게도 매도청구 전에 최고 절차를 거쳐야 하나요? 재건축사업을 시행함에 있어서, 주택단지 내 토지 또는 건물만을 소유한 자에게도 매도청구 전에 집합건물법 제48조 제1항에 따른 최고 절차를 거쳐야 하나요? OO주택재건축정비사업조합은 재건축 사업을 시행하기 위해서 매도청구소송을 제기하고자 합니다. 위 조합의 정비구역 주택단지 내 토지 또는 건물만을 소유한 자가 있는 경우, 매도청구소송을 제기하기 전에 재건축 참가 여부를 서면으로 촉구하는 등(집합건물법 제48조에 제1항)의 최고 절차를 거쳐야 하나요? 주택단지 내 토지 또는 건물만을 소유한 자는 조합 설립 동의의 상대방이 될 수 없습니다. 도시 및 주거환경정비법 제35조 제4항은 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함되었다면 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건물만을 소유한 자에게도 조합 설립에 관한 동의를 받도록 규정하고 있습니다. 그러나 주택단지 내 토지 또는 건물만을 소유한 자는 조합 설립 동의의 상대방으로 규정하지 않고 있으므로, 주택단지 내 토지 또는 건물만을 소유한 자가 최고 절차에 관한 법률상 이해관계를 가진다고 보기 어렵습니다. 조합은 최고 절차를 거치지 않고 매도청구권을 행사할 수 있습니다. '주택단지 내'에 토지만을 소유하고 있어 조합 설립 동의의 상대방이 되지 아니하는 자는 최고 절차에 대하여 법률상 이해관계를 갖지 아니하므로, 이러한 자에 대한 매도청구에 있어서는 매도청구 전에 최고 절차를 거치지 않았더라도 매도청구가 위법하다거나 무효로 된다고 할 수 없습니다.(대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572판결 참조) 다만, 이 사안과 달리 '주택단지가 아닌 지역'의 토지 또는 건물만을 소유한 자는 조합 설립 동의의 상대방이어서 최고에 관한 법률상 이해관계를 가지므로, 이러한 자에 대한 매도청구에 있어서는 매도청구 전에 반드시 최고 절차를 거칠 필요가 있다는 점을 참고하시기 바랍니다.(대법원 2010. 5. 27. 선고 2009다95578 판결 참조) 주택재건축과 관련하여 분쟁이 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.

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