부도산자문
상가건물임대차보호법이 정하는 기간 동안 계약을 갱신하며 상가 건물에서 영업을 해왔습니다. 새로운 임차인을 구하고 권리금을 받을 수 있을까요?
10년 동안 계약을 갱신하며 상가 건물에서 영업을 해왔습니다. 새로운 임차인을 구하고 권리금을 받을 수 있을까요? 임차인은 상가건물임대차보호법이 정하는 기간 동안 계약을 갱신하며 상가 건물에서 독서실을 운영했습니다. 임대인은 10년 동안 계약을 갱신해왔으니, 새로운 임차인으로부터 권리금을 받는 일에 협조할 수 없다고 하는데, 임차인이 권리금을 받을 방법이 없을까요? 임차인은 임대인에게 권리금회수기회를 보호할 것을 요청할 수 있습니다. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니됩니다.(상가건물임대차보호법 제10조의4 제1항 참조) 그리고 임대인이 위 의무를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.(상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항) 임대인은 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 권리금 회수기회 보호의무를 부담합니다. 대법원은 임차인이 상가건물임대차보호법이 정하는 기간 동안 계약을 갱신하였기에, 더이상 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도, 임대인은 권리금회수기회 보호의무를 부담한다고 합니다.(대법원 2019. 7. 25. 선고 2018다252823 참조) 따라서 임차인이 더이상 계약갱신을 요구할 수 없더라도, 이와 별개로 권리금 회수기회보호를 요청하는 것이 가능합니다. 상가건물과 관련하여 분쟁이 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.
부동산자문
지역주택조합에 가입한지 20일이 경과되었습니다. 지역주택조합에서 탈퇴할 수 있을까요?
지역주택조합에 가입하고 20일이 경과되었습니다. 지역주택조합에서 탈퇴할 수 있을까요? 지역주택조합 사무쉴에 방문하였다가 별다른 고민 없이 조합가입계약을 체결했습니다. 그런데 이후 곰곰히 생각하여 보니, 조합가입을 유지하는 것이 어렵다고 판단됩니다. 지역주택조합에 가입하고 20일이 경괴되었는데, 별다른 사유가 없더라도 지역주택조합에서 탈퇴할 수 있을까요? 조합가입계약자는 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 가입에 관한 청약을 철회할 수 있습니다. 주택조합의 가입을 신청한 자는 주택조합 가입비등을 예치한 날부터 30일 이내에 주택조합 가입에 관한 청약을 철회할 수 있습니다. 철회는 특별한 사유가 없이 단순 변심에 의한 경우라도 가능하며, 조합 모집주체는 청약 철회 의사가 도달한 날부터 7일 이내에 가입비 등의 예치한 기관의 장에게 가입비등의 반환을 요청하여야 합니다.(주택법 제11조의6 제2항, 동조 제4항 참조) 철회는 어떤 방법으로 해야 하나요? 주택법은 철회의 방법에 제한을 두고 있지 않습니다. 다만 서면으로 철회 의사를 표시하는 경우에, 그 서면을 발송한 날에 철회 효력이 발생한다고 규정하고 있으므로, 되도록 내용증명우편과 같은 서면을 통해 철회 의사를 표시하는 것이 바람직하겠습니다.(주택법 제11조의6 제3항) 지역주택조합과 관련하여 분쟁이 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.
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재건축조합 정비구역 내 세입자가 손실보상금을 지급하지 않으면 건물을 인도하지 못한다고 합니다. 손실보상금을 지급해야 하나요?
재건축조합 정비구역 내 세입자가 손실보상금을 지급하지 않으면 건물을 인도하지 못한다고 합니다. 손실보상금을 지급해야 하나요? OO재건축조합은 관리처분계획인가를 득하였고, 이에 관한 고시가 있었습니다. 조합은 정비구역 내 임차인들에게 인도를 구하였으나, 임차인은 손실보상금이 지급되지 않았으므로, 건물을 인도하지 못하겠다고 합니다. 조합이 임차인에게 손실보상금을 지급해야 하나요? 관처분계획인가 및 고시가 있었다면, 종전 토지 또는 건물의 임차인은 종전의 토지 또는 건물을 사용·수익하지 못합니다. 관리처분계획인가 및 고시가 있었다면, 종전 토지 또는 건물의 임차인은 사용·수익권을 상실하고, 조합이 사용·수익권을 취득합니다.(도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항 참조) 한편, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 종전의 토지 또는 건축물의 임차인이 계속하여 건축물을 사용할 수 있으나, 수용 권한이 부여되지 아니한 재건축사업에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 유추적용되지 않습니다. 따라서 재개발사업과 달리 재건축사업의 경우, 조합은 정비구역 내 임차인에게 손실보상금을 지급할 의무가 없습니다. 관련 헌법재판소의 결정 위 도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법'이라 함)에 따르면, 재개발사업과 달리 재건축사업의 임차인은 종전 사용·수익권이 중지됨에도 불구하고 어떠한 보상도 받지 못하게 됩니다. 그러나 이에 관하여 헌법재판소는 1) 재개발은 사업 동의 여부와 무관하게 토지 등 소유자 전원이 조합의 조합원이 되지만, 재건축사업에서는 동의한 자만이 재건축조합의 조합원이 되므로, 재건축사업은 재개발사업에 비해 공공성이 상대적으로 약한 점, 2) 도시정비법이 임차권자에 대한 보상을 건축물의 소유자인 임대인과 임차인 사이에 임대차계약에 따라 사적 자치에 의해 해결하도록 한 것으로 보이는 점, 3) 만일 조합이 손실보상금을 지급한다면 임대인이 재건축사업에 동의하지 않은 경우에는 임대차계약과 아무런 관련이 없는 제3자가 임차인의 영업손실의 보상의무를 부담하게 되는 점 등을 들며, 위 도시정비법 규정이 헌법에 위반되지 않는다고 결정하였습니다. 재개발사업과 관련하여 분쟁이 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.
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