지역주택조합 사업은 해당 지역의 무주택 거주민이 조합을 설립해 토지를 매입하고 아파트를 건설하는 주택 매매 방식이다. 주택 수요자가 시행 주체가 되는 것이 특징이며, 부동산 가격이 급증한 상황에서 사업 기간이 길더라도 상대적으로 저렴한 가격에 신규 아파트를 분양 받을 수 있다는 장점이 있다. 여기에 청약통장이 필요 없다는 것도 지역주택조합이 가진 매력 중 하나다.그러나 장점이 다양한 만큼, 위험성 역시 존재하기 때문에 주의가 필요하다. 최근 건설 자재 가격 인상과 은행권 대출 규제, 금리 인상 및 경기 악화 등으로 인해 지역주택조합은 사업 자금을 융통하기 어려운 환경에 놓였기 때문이다. 실제 지난 국회에서 발표한 서울시 지역주택조합의 현황을 살펴보면, 2016년부터 2021년 7월까지 서울시의 지역주택조합 19곳 중 실제로 착공한 사업지는 불과 2곳이었다.문제는 가입 당시 조합 측이 제시하는 홍보 문구와 안심 보장증서 등의 내용이 사실과 다르다는 점이다. 대표적인 예가 ‘토지 확보 비율’과 ‘추가분담금’ 문제다. 조합설립인가를 받기 위해서는 사업구역 내 토지를 80% 이상 확보해야 하며, 95% 이상 확보하면 나머지 소유자들에게 매도청구권을 행사할 수 있다. 이에 만약 조합 측에서 최대한 조합원을 많이 모은 뒤 추후 토지를 확보하려는 의도를 갖고 사업을 진행할 경우, 실제 토지 사용권원 비율을 가입자에게 과장하여 설명하고 계약 체결을 유도하게 되는 것이다. 이러한 기망 행위로 인해 막상 가입을 하고 나면, 조합원들은 계약 때와는 다른 이야기를 듣게 된다. 조합 측에서 아직 해당 구역을 10~20%밖에 확보하지 못했다며 추가 분담금을 요구하는 것이다. 여기에 지금처럼 건설 자재 및 인건비, 금리가 상승했을 때 그 증가분은 고스란히 조합원이 채워야 하는 몫이 되기도 한다.물론, 나중에 토지를 확보한 뒤 조합설립인가를 받고, 매도청구권을 행사한다면 큰 문제가 없지만, 상당한 시간이 지났음에도 토지를 충분히 확보하지 못한다면 조합 사업의 성공은 장담할 수 없고, 분담금을 이미 낸 조합원은 기약 없는 입주날짜만 기다리며 손해를 떠안게 된다.조합이 말한 토지 확보 비율이 사실과 다를 경우, 조합원은 민법 제110조를 근거로 하여 기망에 의한 계약취소를 주장하고, 지역주택조합 탈퇴 및 납입금 반환을 청구할 수 있다. 그러나 추가분담금을 부과했다는 사실만으로는 지역주택조합과의 계약을 해제하거나 탈퇴할 수 없다. 사업 추진 과정에 여러 변수가 존재하기 때문에 사업 규모나 기간이 달라졌다고 하여 계약의 무효를 주장할 수는 없다는 것이 법원의 판단이다.이러한 특별한 사정이 없다고 하더라도, 사업이 지지부진할 경우 조합원 입장에서는 피해가 커질 것을 우려해 조합 탈퇴를 원할 수 있다. 그러나 조합 입장에서는 조합원들의 탈퇴는 사업 추진의 장애 요소이므로 법리를 내세워 임의 탈퇴를 인정하지 않거나, 탈퇴를 인정하더라도 계약금 반환에 협조하지 않을 수 있다.이처럼 지역주택조합 탈퇴는 여러 정황과 조건들을 판단해야 하므로 매우 어려운 사안이기 때문에 가입 전 사업에 대해 정확히 인지하고 가입하는 것이 바람직하다. 만약 조합 측의 부정행위가 분명히 존재함에도 탈퇴에 협조하지 않는 상황이라면, 탈퇴 청구를 위해 법률대리인의 자문을 받아야 한다. 조합원은 투자금에 대한 반환을 청구하여 더 큰 손해를 막는 한편, 감정적, 정신적 에너지 소모를 줄이기 위해 부동산전문변호사의 조력 하에 대응 전략을 구성하는 것이 현명하다. [도움말: 법무법인 오현, 황원용 변호사]비지니스코리아 윤영실 기자 (pr@businesskorea.co.kr) 자세히보기 : http://www.businesskorea.co.kr/news/articleView.html?idxno=109953
2023.07.25