지역주택조합, 즉 지주택이란 동일 지역 범위에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후 사업 시행의 주체가 되어 토지를 매입하고 그 조합원들은 싼값에 아파트를 취득할 수 있는 사업 시행 방식을 말한다.최근 몇 년 사이 '아파트 공동구매'로 불리며 싼값에 새 아파트를 분양받을 수 있는 지역 주택조합의 인기가 다소 줄어들기는 했지만 여전히 많은 무주택자들의 관심을 받고 있는 가운데 서민들의 내 집 마련의 꿈을 이용해 지역주택조합 사기 행각을 벌이는 사건들이 전국 곳곳에서 속출하며 사회적 문제점으로 대두되고 있다.때문에 최근 '전액 환불 보장'이라는 미끼로 지역주택조합 가입을 유도하기 위해 안심보장증서를 교부하는 조합이 늘고 있다. 그런데 조합 측에서 제시하는 안심보장증서를 맹신해서는 아니 된다. 지역주택조합은 그 성격이 비법인사단이고, 비법인사단이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유로 한다. 따라서 법원은 원칙적으로 지주택 안심보장증서상의 조합원 분담금 전액 반환약정은 총유물의 처분행위로서 민법에 따라 정관이나 규약에 정한 바가 있으면 그에 의하고 정한 바가 없으면 사원총회의 결의에 의하도록 규정되어 있으므로 이러한 절차를 거치지 않은 관리 및 처분행위는 무효가 되기 때문이다.그렇다면 지역주택조합 탈퇴 후 분담금 환불까지 매끄럽게 진행하기 위해서는 어떤 점을 고려해야 할까?지역주택조합 탈퇴를 위해서는 우선 조합원으로 가입한 지 30일이 지나지 않았는지 확인해야 한다. 가입 후 30일이 지나지 않았다면 자유롭게 지역주택조합 탈퇴가 가능하며 이미 납부한 분담금도 전액 환불이 가능하다.만약 가입 후 30일이 지났다면 허위 과장광고 여부를 파악해야 한다. 대부분 홍보관에서는 실제로 확보한 토지 비율보다 더 많이 확보했다고 하거나, 추가 분담금이 전혀 없다는 등의 광고를 한다. 따라서 계약 당시 홍보관에서 본인을 기망하고 착오를 유발했다는 점을 입증한다면 계약을 취소하고 분담금을 전액 환불받을 수 있다.또한 최초로 제기된 지역주택조합 가입 계약서 내용과 현재 진행 중인 사업 내용이 현저히 달라졌다면 이를 근거로 계약의 무효를 주장해 볼 수 있으며 조합원이 직접 서명했다고 하더라도 탈퇴 금지 규약이 선량한 풍속 기타 사회 질서를 위반하는 내용이라면 이를 근거로 무효를 주장하는 것도 가능하다.만약 가입 절차에서 조합 측의 부정행위가 분명히 있었음에도 불구하고, 탈퇴를 수용하지 않는다면 지역주택조합 탈퇴 사건의 경험이 많은 부동산 전문 변호사의 조력을 통해 어떠한 방안으로 탈퇴 절차를 진행하는 것이 바람직할지 상담해야 한다.  자세히보기 : http://www.beyondpost.co.kr/view.php?ud=2023070717040520059aeda69934_30​

업계에 따르면 서울 아파트 전세가격이 2년 전 대비 크게 떨어지면서 계약만료를 앞둔 집주인과 세입자의 갈등이 확산되고 있다. 갭투자를 한 집주인은 전세금을 유지하고 싶지만 세입자는 떨어진 전셋값으로 연장하길 원하기 때문이다. 전문가들은 올 하반기에도 전셋값 하락세가 계속될 것으로 보여 임대인과 임차인의 전세금 반환 소송 등 법적 분쟁이 확산될 것으로 내다봤다.임대인과 임차인이 전세 계약을 맺게 되면 임차인은 임대인에게 전세금을 지급하고, 전세 기간이 끝나면 이를 돌려받게 된다. 임대인은 임차인에게 받은 전세금을 전세 기간 동안 투자하거나 따로 운용함으로써 수익을 얻게 된다. 하지만 현실적으로 전세 계약이 끝난 후 전세금을 받지 못하는 세입자들이 많다. 대다수의 임대인들은 추후 집값이 오를 거라 생각해서 빚을 내어 집을 사는데, 집값이 떨어지게 되면서 이를 보전하지 못해 전세 계약 만료일에 보증금을 돌려주지 못하게 되는 것이다. 때문에 임대차 계약이 정당하게 종료되었음에도 불구하고 전세금을 돌려받지 못했다면 임대차보증금 반환 청구소송 즉, 전세금 반환 소송으로 대응해야 한다.그럼 전세금반환소송을 위해 준비해야 할 것은 무엇일까? 임대인이 계약이 종료됐는데도 불구하고 전세금을 반환하지 않는다면 제일 먼저 내용증명이나 문자를 보내 전세금을 돌려줄 줄 것에 대한 의사를 표시해야 한다. 또한 해당 내용을 증거로 남겨두는 것이 유리하다.전세금을 돌려줄 것을 요구했는데도 임대인이 이를 무시하고 돌려주지 않는다면 전세금반환소송을 진행해야 하는데, 요즘에는 소액사건심판법에 따라 소송절차가 민사소송보다 빠르고 간편하게 진행이 가능하다. 승소할 경우 경매를 통해 전세금을 회수할 수 있다.다만 집주인이 악의적으로 본인 명의의 재산을 처분하는 등 조치를 취한다면 승소하고서도 보증금을 받기 어려운 처지에 놓일 수 있기 때문에 소를 제기할 때 가압류 등 가처분 신청을 고려해 보아야 한다.전세금 반환 소송은 돌려받지 못한 전세보증금을 지급받기 위해 임대인을 상대로 임차인이 제기하는 소송이기 때문에 강제집행을 진행할 수 있는 집행권원을 확보하게 되며 임대인 재산에 대한 조회와 압류, 경매 등을 통해 전세금을 확보할 수 있다. 전세금 반환 소송은 막대한 재산상의 피해를 일으킬 수 있는 문제이므로 분쟁 초기부터 전세금 반환 소송 경험이 많은 부동산전문변호사의 도움을 받아 사건을 검토하고 자신의 상황에 맞는 대책을 마련할 필요가 있다.도움말 법무법인 오현 황원용 부동산전문변호사 자세히보기: http://www.thebigdata.co.kr/view.php?ud=202306271641308139aeda69934_23​

지역주택조합이란 동일 지역 범위(시도)에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위해 조합을 설립한 후 사업 시행의 주체가 돼 토지를 매입하고 그 조합원들은 싼값에 아파트를 취득할 수 있는 사업 시행 방식이다. 해당 지역 주택 및 토지 소유자로 이뤄진 재개발/재건축조합에서 진행하는 일반적인 재개발이나 재건축과는 비슷하면서도 일정 부분 차이가 있다. 지역 주택조합은 '저렴하게 아파트를 취득할 수 있다'라는 큰 장점을 가지고 있지만 제대로 입주까지 진행되는 경우가 사실상 많지 않다는 이면성을 가지고 있다. 일부 사업이 잘 진행되고 있는 소수의 조합을 제외하면, 전국의 지역 주택조합이 제대로 준비되지 않은 상태로 조합원을 모집하는 경우가 많은데 이미 개발이 어느 정도 진행된 도시지역일 경우 성공 가능성은 한 자릿수로 떨어지기까지 한다. 지역 주택조합을 구성하는 조합원들이 건설 사업에 대해서 전문적인 지식을 보유하고 있는 경우는 거의 없기 때문에 택지 매입 단계에서부터 문제가 발생하는 경우가 많이 있다. 또한, 주택조합을 끌어나가는 사람이 시행사 내지 시공사에서 뇌물을 받는다든가 차일피일 사업 진행이 미뤄진다든가 하는 부수적인 문제도 발생하게 된다. 추가 분담금 등을 납부했는데도 계속해 추가 금액을 요구하는 경우도 있다. 이러한 경우라면 지역주택조합 탈퇴를 고민해 볼 시점이다. 지역주택조합 탈퇴를 위해서는 선 조합원으로 가입한 지 30일이 지나지 않았는지 확인해야 한다. 가입 후 30일이 지나지 않았다면 자유롭게 지역주택조합 탈퇴가 가능하며 이미 납부한 분담금도 전액 환불이 가능하다. 만약 가입 후 30일이 지났다면 허위 과장광고 여부를 파악해야 한다. 대부분 홍보관에서는 실제로 확보한 토지 비율보다 더 많이 확보했다고 하거나, 추가 분담금이 전혀 없다는 등의 광고를 한다. 그러나 계약 당시 홍보관에서 본인을 기망하고 착오를 유발했다는 점을 입증한다면 계약을 취소하고 분담금을 전액 환불받을 수 있다. 이처럼 지역 주택조합은 사업이 절차대로 진행된다면 내 집 마련의 꿈을 실현할 방법이 될 수 있지만, 다양한 변수와 위험이 존재하는 만큼 가입 전 사업에 대해 정확히 인지해야 한다. 만약 가입 절차에서 조합 측의 부정행위가 분명히 있었음에도 불구하고, 탈퇴를 수용하지 않는다면 지역주택조합 탈퇴 사건의 경험이 많은 부동산 전문 변호사의 조력을 통해 어떠한 방안으로 탈퇴 절차를 진행하는 것이 바람직할지 상담해야 한다.  자세히보기: https://www.raonnews.com/news/article.html?no=14900​

부산의 한 재개발 조합 사무소에서 보상금에 불만을 품은 50대 부부가 분신 소동을 벌여 경찰에 넘겨졌다. A씨는 사무실에서 보상액이 적다며 자신과 조합장 B(60대)씨의 몸에 휘발유를 들이붓고 같이 죽자고 협박했다. 5분가량 소란을 피운 A씨는 사무실에 있던 경호업체와 협력업체 직원들에 의해 제압됐고, 이후 도착한 경찰에 현행범으로 체포됐다.조합에 따르면 A씨는 해당 구역에 토지를 소유했고 지난해 현금으로 보상받았다. 하지만 보상액이 적다는 이유로 최근까지 조합을 상대로 지속해서 항의해 오다 이 같은 일을 벌인 것으로 전해졌다.재개발이란, 기존에 주거환경이 낙후된 지역을 전부 밀어버리고 도로, 상하수도, 주택 등을 새로 지어 주거 환경과 도시미관을 바꾸는 사업을 말한다. 얼핏 재건축과 비슷하지만 재건축은 민간사업의 성격이 강하다면 재개발은 일반 개발과 달리 일정 부분 공공 개발의 성격을 띠고 있다. 때문에 재건축, 재개발은 진행 시 받을 수 있는 보상액에도 차이가 있다.재개발은 정부 또는 지자체가 공익을 위해 진행하는 사업이다 보니 공시지가를 기준으로 보상금이 결정되며 영업보상비, 이주정착비, 이사비 등을 받을 수 있다. 그러나 재건축은 시장가격을 반영하여 보상금 액수가 정해지고 영업보상비나 이주정착비, 이사비 등은 받을 수 없다.재개발 현장으로 명시돼 사업이 착수하게 될 경우 해당 지역 안에 자산을 가지고 있는 사람은 현금청산 대상자로 명시돼 재개발 보상금을 받거나 재개발 조합원 자격으로 신규 아파트가 지어졌을 때 입주할 수 있는 권리가 부여된다.문제는 이 과정에서 사업시행자가 처음 제시하는 협의 가격이 정당한 보상금액에 미치지 못하는 경우가 많다는 것이다. 공익을 위한 개발이라고 할지라도 제시한 보상금이 터무니없이 적거나 합당하지 못하다면 토지 소유자는 재산권을 침해당하게 되며 이는 소송이나 분쟁으로 이어지게 된다.이러한 상황에서 소송을 통해 합당한 보상을 받으려면 재개발 사업인가전 공시지가를 바탕으로 접근성, 상권, 지가변동률, 공시지가와 실거래가의 차이 등을 정확히 파악하여 평가가 낮았다는 것을 소송을 하는 당사자가 직접 입증해야 한다. 그러나 대부분의 사람들이 재개발 보상금 소송을 처음 경험하기 때문에 이에 대한 정확한 지식이 부족한 경우가 많다. 때문에 자신의 재산권을 제대로 행사하기 위해서는 부동산전문변호사의 조력을 받는 것이 도움이 된다.법무법인 오현 황원용 부동산전문변호사김신 비욘드포스트 기자 news@beyondpost.co.kr  자세히보기: http://www.beyondpost.co.kr/view.php?ud=2023061216500242759aeda69934_30​

주택 시장의 불안으로 역전세와 깡통전세 등이 속출하며, 150년여간 이어 온 전세제도가 존폐의 위기에 내몰렸다. 지난 2019년 전세 사기 피해자 674명 중 594명(88.1%)이 5000만 원 이하의 피해를 입었고 5000만 원에서 1억 원 구간은 52명(7.7%), 1억 원 초과 피해자는 20명(2.8%) 수준이었다.하지만 2년이 지난 2021년에는 피해자 전체 424명 중 5000만 원 이하 피해자가 181명(42.6%)으로 절반에 못 미쳤다. 5000만 원에서 1억 원 구간은 167명(39.3%)이었고, 1억 원에서 2억 원 사이는 58명(13.6%) 이었다. 특히 3억 원 이상 피해를 본 사람도 10명(2.3%)으로 피해액이 눈덩이처럼 불어났다. 이에 대해 업계에서는 갭투자 사기와 더불어 집값 하락과 신뢰 추락에 따른 전세 임차인 품귀현상을 주요 요인으로 보고 있다.전세 사기 피해가 늘어난 만큼 전세자금을 보전하기 위해 가입하는 보증보험 사고도 급증하고 있다. 2022년 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증 실적은 약 54조 4510억 원으로 전년 대비 5.6% 증가했다. 이 중 전세금 반환보증 사고 금액은 2022년 기준 약 1조 1731억 원으로 전년인 2021년 대비 2배나 상승했다. 이에 따라 HUG가 집주인 대신 임차인에게 보증금을 변제해 준 규모는 지난해 9241억 원으로 크게 증가했으나 회수율은 23.6%에 그쳤다.우선 전세권 제도는 전세금을 전세권자가 부동산 소유자에게 지급하게 되고, 전세권자는 일정 기간 해당 부동산을 사용할 권리를 얻게 된다. 민법 제303조 전세권의 내용에 따르면 전세권이 성립된 부동산에 대하여 전세권자는 후순위 권리자 또는 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리를 가진다.임대차 계약이 정당하게 종료되었음에도 불구하고 전세, 월세 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 상황이라면 ‘임차권등기명령’을 신청하는 것이 필요하다. 임차권등기명령 신청을 해야만 세입자가 이사를 가더라도 최소 전입 신고 시의 대항력 순위와 효력을 유지할 수 있다.임차권등기 명령을 신청한 후에는 전세금 반환 소송을 제기해 볼 수 있다. 소송에서 승소를 하게 되면 판결문을 토대로 강제집행을 신청할 수 있는데, 이를 통해 집주인의 재산을 강제처분까지 할 수 있다. 다만 이러한 소송은 많은 시간과 비용이 소요되므로, 분쟁 초기에 바로 부동산전문변호사의 도움을 받아 사건을 검토해보고 대처해보는 것이 좋다.도움말 법무법인 오현 황원용 부동산전문변호사 자세히보기 : http://www.beyondpost.co.kr/view.php?ud=2023053016003631589aeda69934_30​

재개발 현금청산은 재개발 지역에서 기존의 거주 혹은 영업하고 있던 부동산을 조합에 판매하는 것을 말한다. 재개발 사업은 강제 가입주의 형식을 취하고 있기 때문에 반대하더라도 자신이 소유하고 있는 부동산이 재개발 사업구역에 포함된다면 무조건 조합원이 된다. 따라서 재개발 사업구역의 부동산 소유자는 일단 조합원이 되고 이후 조합에서 공고하는 분양신청 기간에 분양신청을 하지 않을 경우 재개발 현금청산자로 지위가 변경된다. 일단 조합원이 분양신청을 한 이상 분양신청 기간이 종료된 이후에는, 임의로 분양신청을 철회할 수 없고, 조합원이 분양계약 체결 의사가 없음을 명백히 표시하고 사업시행자가 이에 동의한 때에만 현금청산자가 될 수 있다. 그러나 현금청산자가 된다고 해서 바로 청산금을 받는 것은 아니다. 현행 「도시 및 주거환경정비법(이하 '도시정비법')」은 청산금을 받을 수 있는 시기를 한참 뒤로 규정하고 있다. 도시정비법 제73조 제1항은 '사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내' 손실보상에 관한 협의를 해야 한다고 규정하고 있고, 제2항은 '사업시행자는 제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기야 한다'고 규정하고 있다. 즉 현금청산자가 되더라도 관리처분계획에 대한 인가 고시가 난 다음에 본격적인 현금청산절차를 진행하기 때문에 일단 관리처분인가 이후에 현금청산금을 받을 수 있다. 그렇다면 소유하고 있는 부동산에 대해 정당한 보상은 어떻게 받을 수 있을까? 재개발 사업 예정 구역에서 보상 요구자가 많은 경우, 대부분 조합에서는 금전적 능력이 부족해 측정된 시세보다 더 낮은 금액을 제시할 수밖에 없다. 따라서 현금 청산자는 손해를 감수할 수밖에 없으며 소송으로까지 번질 수 있다. 현금청산자가 돼 정당한 보상금을 받기 위해서는 손실보상절차와 감정평가, 보상금 증액 소송, 매도청구 소송 등에 대응하는 방법을 미리미리 준비해야 한다. 또한 본인이 이주정착금, 주거 이전비 등의 보상 대상자인지에 대해서도 사전에 파악하고 있어야 한다. 대부분 사람이 현금청산절차를 처음 경험하기 때문에 이에 대해서 정확한 지식이 부족한 경우가 많다. 현금청산은 재산권의 행사와 관련된 매우 중요한 부분이므로 이에 대해서는 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 대응하는 것이 도움이 된다.  자세히보기 : https://www.raonnews.com/news/article.html?no=12908