의뢰인님은 보증금을 반환 받지 못하였다고 우리 법인을 찾아오셨습니다. 
담당 변호사가 사건을 검토해본 결과,의뢰인(임차인)과 임대인은 계약의 내용에 대해서 변경한 적이 있어 보였고,의뢰인님이 주신 계약서에 따르면 임대차 계약기간이 종료하기 전이었습니다.다만 의뢰인님은 계약의 변경이 일방적인 내용이라고 주장하였습니다.이에 담당 변호사는 진정하게 성립된 문서에 작성명의인 아닌 자가 일부 내용을 추가 기재하거나수정하였다는 사실이 증명된 경우, 그 문서제출자는 추가 기재되거나 수정된 내용이 작성명의인으로부터위임받는 정당한 권원에 의한 것이라는 사실을 증명할 책임이 있다는 법리에 착안하여 사건을 설명하였습니다.임대인인 상대방은 항소심까지 이에 대해서 치열하게 다투었으나,재판부는 계약 기간의 만료로 계약이 종료 되었다고 보았으며임대인에게 미지급 공과금과 차임을 제외한 보증금 전부에 대해서 임차인에게 반환할 의무가 있다고판단하였습니다. 
계약 만료를 전제로 임대인에게 (미지급 공과금과 차임을 제외한) 보증금 전부에 대해서 임차인에게 반환할 의무가 있다고 판단하여 의뢰인에게 18,220,000원 및 이에 대하여 각 비율로 계산한 돈을 지급하라는 결정을 하였습니다.
주택임대차보호법제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. <개정 2013. 8. 13.>⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 1. 6., 2016. 5. 29.>1. 「은행법」에 따른 은행2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013. 8. 13.>1. 임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013. 8. 13.>[전문개정 2008. 3. 21.] ※본 업무사례는 법무법인 오현의 실제 업무 사례입니다.
※본 업무사례를 진행하였던 변호사님 혹은 칼럼의 대표변호사와 상담을 원하시면 상담요청시 사전에 말씀 부탁드립니다.
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