서울 동대문디자인플라자(DDP)를 운영하는 서울디자인재단과 카페 운영 업체 사이의 법적 분쟁이 장기화되고 있다. 코로나19로 인한 영업 피해를 이유로 카페 측은 공간 사용 연장을 요구하고 있는데, 재단은 계약 종료 후 공간을 반환하라고 주장하고 있다. 현시점까지 3년째 임대료가 미납된 상태로, 변상금만 4억 원에 달하는 것으로 나타났다. 재단 측은 DDP 아트홀 1층 카페 공간을 무단 점유하며 발생한 막대한 손실을 사유로 재판의 신속한 진행을 요청하고 나섰다. 다수의 부동산 분쟁 가운데 임대차 계약과 관련한 분쟁이 가장 자주 발생한다. 이러한 때, 퇴거 소송(명도소송)이 부동산 분쟁 해결의 한 방안으로 작용할 수 있다. 명도소송이란 임차인이 점유권 없이 무단 점유하는 경우 이를 퇴거시키기 위한 소송이다. 다만, 상가임대차보호법에 의해 임차인은 최장 10년간 임대차 계약 갱신을 요청할 권리가 보장되므로 정당한 사유가 없다면 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 없다. 소송을 진행하기에 앞서 소송 가능 여부를 면밀하게 검토하는 과정이 필요하다. 또한, 소송을 제기하기 전 가장 우선적으로 임차인에게 임대차 계약의 해지를 명확하게 통보해야 한다. 이는 임차인의 불법적 점유를 입증해 내기 위한 필수 조건으로 내용증명 등을 활용하여 계약 해지와 퇴거를 요청하였다는 사실을 기록으로 남기는 것이 요구된다. 특히, 건물인도소송에서 문제가 되는 권리금 회수에 유의해야 하며, 상가임대차보호법은 임차인이 계약 종료 6개월 전부터 종료 시까지 권리금을 회수할 권리를 보장한다는 것을 유념하여야 한다. 만일, 정당한 사유가 없음에도 불구하고 권리금 회수를 방해하는 행위를 한다면 손해배상청구소송을 당할 위험성이 있어 주의를 요한다. 위의 명도소송의 핵심을 말하자면 임차인이 정당한 사유 없이 건물을 점유하였다는 점을 법원에 얼마나 체계적으로 입증해 내느냐에 있다. 임차인에게 퇴거 요구를 충분히 하였다는 사실을 밝히기 위해서는 내용증명 발송 및 문자·카카오톡 대화 등 여러 가지 자료가 법정에서 중요한 근거로 사용될 수 있기에 수집해두기를 바란다. 추가로, 실질적인 판결이 나더라도 임차인이 인정하지 않고 버티는 모습을 보인다면 결국 강제집행이라는 단계를 거치게 되며 집행관이 현장에 나가서 짐을 옮기고 임차인을 내보내는 절차를 뜻한다. 비용 및 시간이 더 소요될 수 있고 다소 복잡하고 까다로운 부분들로 인해 개인이 혼자 고심하기 보다 전문 변호사의 조력을 받아 해소하기를 권고한다. 법무법인 오현 유경수 부동산전문변호사 기사 자세히 보기 : https://m.globalepic.co.kr/view.php?ud=2025022616461725609aeda69934_29 

내과와 가정의학과 등 약속한 진료과가 입점하지 않자 양수약사가 양도약사를 상대로 제기한 권리금 반환 소송에서 1억 2천만 원 중 8천만 원을 반환해 주라는 법원의 판결이 나왔다. 원고 A약사는 보증금 1억 원에 월세 450만 원으로 약국 임대차 계약을 체결하였으나 내과와 가정의학과 신경과, 정형외과, 정신건강의학과, 재활의학과 등 6개 전문의 병원이 입점한다는 양도약사의 말은 지켜지지 않은 것으로 나타났으며, 병원 처방전은 평균 하루 3건에 불과했다. 권리금이란 임차인이 영업 일체를 양도하면서 양수인에게 지급받게 되는 금전을 말하는데, 이를 통해 그동안 점포에 형성해 둔 유, 무형적의 재산적 가치를 회수하는 수단으로 작용한다. 주로 임대인의 권리금 회수 방해로 인해 권리금을 회수하지 못해 결국 손해배상청구소송까지 가는 것을 심심치 않게 확인할 수 있다.  과거에는 권리금의 회수를 보호받을 수 있는 법안이 별도로 존재하지 않았지만 2015년 권리금 회수 기회 보호를 받아들인 상가건물임대차보호법이 시행된 후 임차인들이 권리금에 대한 보호를 받을 수 있게 되었다. 동일 법 제10조의4 제1항을 살펴보면 임대차 기간이 종료되기 6개월 전부터는 임대인이 권리금 회수를 방해하는 행위를 금한다고 정하고 있다. 그러나 이러한 규정에도 불구하고 여전히 권리금 회수 방해를 저지르는 임대인으로 문제를 겪고는 한다. 다만, 모든 권리금이 회수의 기회를 갖는 것은 아니기에 먼저 상가건물 임대차보호법에 의한 임대인이 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 있는 사유를 알아볼 필요가 있다. 주요 사유는 총 3가지로 1. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우, 2. 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 3. 임차한 건물을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우가 있겠다. 또한, 경매로 넘어간 경우 낙찰자가 세입자의 권리금 회수를 방해할 시에는 손해배상청구소송을 통해 권리금을 청구할 수 있으며, 손해배상청구소송이란, 세입자가 건물주의 방해로 인해 권리금 회수 기회를 놓쳤을 때 그에 상응하는 금액을 배상받기 위한 소송을 의미한다. 이외에도 몇 가지 방안이 있으나 법적인 문제를 면하기 위해서는 체크해야 하는 부분들이 있으므로 권리금 소송을 앞두고 있다면 전문가의 도움을 받아 진행해 나갈 것을 권고한다. 마지막으로 권리금 회수 방해에 따른 손해배상 청구는 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내 행사하여야 한다는 소멸시효가 발생한다. 즉, 법적 지식이 부족한 개인이 혼자 대응해나가다 보면 청구 기한을 놓칠 수도 있는 짧은 기한이기에 기한 내 적절한 대처가 가능한 조력자를 찾기 바란다.  법무법인 오현 노필립 부동산전문변호사 출처 : 더파워(http://www.thepowernews.co.kr) 기사 자세히 보기 : https://www.thepowernews.co.kr/news/articleView.html?idxno=151336​ 

자신에게 민사 소송을 제기한 상대를 찾아가 항의하던 중 뺨을 맞고 격분한 나머지 상대방의 사타구니를 수차례 걷어찬 60대 남성 A씨가 징역형 집행유예를 선고받았다. 뺨을 때린 상대는 벌금형 집행유예 처분이 내려졌다. A씨는 자신이 운영하는 세탁소를 비워달라는 취지로 상대가 명도 소송을 제기하자 셔터를 내릴 때 쓰는 길이 약 90㎝, 두께 약 1~2㎏의 쇠막대기를 들고 상대방의 거주지를 찾아갔으며, 특수상해 혐의를 적용해 징역 1년에 집행유예 2년을 받게 됐다. 명도소송은 임대차 계약이 종료되고 적법한 방법으로 해지되었음에도 세입자가 건물을 점유하고 비워주지 않을 때, 임대인이 제기할 수 있는 소송을 말한다. 주로 임대인과 임차인 사이 혹은 경매 낙찰자와 실거주자 사이에 생기는 분쟁을 해결하기 위한 수단으로 고려된다. 이러한 부동산 관련 소송의 경우 다소 절차가 복잡하고 까다로워 소요시간도 상당한 편이다. 통상적으로 1심 판결이 결정되기까지 최소 3~6개월이 걸리며 항소라도 할 시에는 그보다 더 오래 소요되기도 한다. 명도소송의 핵심은 임차인이 합당한 사유 없이 건물을 점유하고 있다는 점을 입증해 내는데 있는데, 임대차 계약이 이미 종료되었다는 사실을 명확하게 밝히고, 적절한 퇴거 요청을 충분히 고지하였음을 증거로 제시할 필요가 있다. 이를테면 내용증명 발송 및 문자·카카오톡 대화 등의 다양한 자료가 법정에서 중요한 근거로 쓰일 수 있겠다. 만약 해당 소송에서 승소 판결을 받았으나 임차인이 또다시 버티고 나서며 퇴거 요청을 거부한다면 법원을 통해 강제집행을 신청해야 한다. 이는 집행관이 현장에 출동하여 짐을 옮기고 임차인을 내보내는 절차를 의미한다. 가장 좋은 방법은 임대차 계약 관계가 시작되는 시점부터 면밀하게 계약서를 살펴 작성하고, 계약 만료 시점과 해지 요건에 대한 내용을 정확하게 해둬야 한다. 그러나, 이미 명도소송이 시작되었고 악의를 품은 세입자가 사건의 원만한 해소를 방해하고 있어 경제적·심리적 부담이 크다면 변호사 상담비용을 걱정하기보다 전문 조력자를 찾아 신속하고 정확한 대응을 해나가기를 권고한다. 법적 지식이 부족한 개인이 혼자 대처하기란 쉽지 않고 장기화로 이어질수록 문제의 난이도는 더욱 높아져 풀기 힘들어지기 때문이다. 도움말 법무법인 오현 고영석 부동산전문변호사 이병학 빅데이터뉴스 기자 lbh@thebigdata.co.kr 기사 자세히 보기 : https://m.thebigdata.co.kr/view.php?ud=202502251543154639aeda69934_23​ 

신축 원룸을 보유한 집주인 A씨가 약 5년간 자신의 집에 전세로 거주했던 세입자 B씨가 멀쩡했던 집을 폐가로 만들어놓고 나갔다며 온라인 커뮤니티에 폭로했다. 부동산 업계에 따르면 해당 게시물은 폭발적인 반응을 일으키고 있으며 카페 내에서도 인기글 카테고리에 배치됐다. A씨가 공개한 사진에는 곰팡이는 물론 화장실과 전자레인지가 있던 자리에는 사람이 살았을 것이라고 보기 힘든 먼지 더미와 녹이 슨 흔적들이 가득했다.  부동산은 우리 생활과 밀접한 분야로, 누구에게나 관련한 분쟁이 발생할 수 있다. 이러한 분쟁 상황으로는 임대차 계약 관계에서의 갈등이 가장 많다. 계약 체결 시 내용이 제대로 이행되지 않는 부분으로 인해 계약의 해지 통보 및 퇴거를 요청하였음에도 불구하고 세입자가 계속해서 거주하는 등 문제가 해결되지 못한다면 임대인은 세입자 명도 소송을 고려해 볼 수 있겠다. 명도소송이란 임대차계약이 종료됐음에도 세입자가 불법으로 점유하고 있거나 월세를 장기간 내지 않을 경우 세입자를 상대로 건물을 비워 달라고 청구하는 소송이다. 다만, 임대인이 부동산에 대한 소유권이 있다 해도 무조건 세입자를 강제퇴거시키는 것은 불가능하므로 주의가 필요하다. 계약만료를 이유로 무력을 행사하거나 세입자의 물건을 허락 없이 옮기고 처분하는 행위를 한다면 형사처벌의 대상으로 전락할 수 있다. 즉, 적법한 법적 절차를 활용하여 세입자 퇴거 문제에 대응해야 하는데, 명도소송을 진행하기에 앞서 점유이전금지 가처분 신청을 하는 것이 좋다. 점유 이전금지 가처분 신청이 결정되면 세입자가 제3자에게 부동산의 점유를 양도했더라도 집행단계에서 이를 배제하고 강제집행을 할 수 있기 때문이다.  또한, 위의 신청으로 집행관이 현장을 방문해 점유자가 실제로 점유 중인지 확인하는 행위 자체로 점유자를 명확히 특정하는 데 도움을 줄 수 있다. 나아가 이 같은 절차가 진행되면서 느껴지는 심리적 압박감으로 자진 퇴소를 결정할 수도 있으며 소송 비용을 절약할 수 있다는 이점도 존재한다. 따라서, 세입자 명도 소송을 준비중이라면 법적 지식이 부족한 개인이 전 과정을 대처해나가기 보다 전문 변호사의 조력을 받아 다소 복잡하고 까다로울 수 있는 부동산 분쟁을 신속하고 체계적인 방법으로 해소할 수 있기를 바란다.  도움말 법무법인 오현 김명중 부동산전문변호사  출처 : 더파워(http://www.thepowernews.co.kr) 기사 자세히 보기 : https://www.thepowernews.co.kr/news/articleView.html?idxno=150999  ​ 

주택보증공사가 외국인 임대인이 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 않는 전세보증 사고가 발생하면 즉시 강제 경매하는 원스트라이크 아웃제를 도입했다고 밝혔다. 외국인 임대인이 본국으로 돌아가면 채권 회수가 어려워지는 점을 고려한 것으로 보인다. 외국인 임대인이 내는 전세보증 사고는 2021년 3건(5억 원)에서 2023년 23건(53억 원)으로 증가한 것으로 조사되었으며, 주택보증공사는 외국인 임대인 전세보증금 반환보증 사고 관리 대책을 지난 3일부터 도입했다. 최근 부동산을 둘러싼 전세사기 사건이 급증하면서 임차인과 임대인 사이에서 발생하는 논쟁과 갈등을 확인할 수 있다. 전세보증금은 수천에서 수억에 이르는데 일반적인 서민의 경우 전재산이나 마찬가지인 의미를 가져 피해를 입게 되면 경제적으로 상당한 타격을 입게 된다.  이러한 전세금의 반환은 임차인이 거주하는 주택을 이전하거나 계약이 종료될 시에 임대인으로부터 낸 금액을 돌려받는 과정을 말하며, 전세금 반환 소송을 통해 해결을 기대해 볼 수 있겠다. 다만, 소송전 임차권등기 명령을 신청하는 것이 요구된다. 해당 조치를 해야만 세입자가 이사를 가더라도 최소 전입 신고 시의 대항력 순위와 효력을 유지할 수 있기 때문이다. 이후 전세금반환소송을 제기해 볼 수 있겠고, 승소하게 되면 판결문을 토대로 강제집행을 신청할 수 있게 된다. 즉, 집주인의 재산을 강제처분 시킬 수 있으며, 집주인의 재산을 대상으로 압류 절차를 진행하여 전세금을 반환받을 수 있게 된다.  보증금 반환이 지연되면서 발생한 지연손해금이나 소송비용 등도 집주인에게 요청 가능하겠으나 임대차 기간이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내 임대차계약 연장 의사가 없다는 것을 알리고 보증금 반환을 청구한다는 의사 표시를 명확하게 해야 한다. 따라서, 임대인이 연락을 피하는 등 여러 가지 사유로 인해 어려움을 겪고 있다면 법적 지식이 부족한 개인이 혼자 대책을 고심하기 보다 경험이 풍부하여 각 사안별로 적절한 법적 조치를 취해줄 수 있는 전문 변호사의 조력을 받아 조속히 문제를 해결하고 평범한 일상으로 복귀할 수 있기를 바란다.  도움말 법무법인 오현 유웅현 부동산전문변호사 문화뉴스 / 이용훈 기자 lyh@mhns.co.kr 출처 : 문화뉴스(https://www.mhns.co.kr) 기사 자세히 보기 : https://www.mhns.co.kr/news/articleView.html?idxno=710014​ 

연쇄 성폭행범인 줄 모르고 임대차 계약을 체결했던 건물주가 성폭행범 A씨를 상대로 제기한 명도소송에서 패소했다. 재판부는 건물주 B씨가 A씨를 상대로 낸 건물 인도 청구 소송에서 원고의 청구를 기각했다. 앞서 B씨는 A씨에게 임대차 계약 해지 내용증명을 서면으로 통보한 바 있으며, 내용증명을 통해 원룸 계약 과정에서 가족으로 추정되는 자가 위임장 없이 A씨의 명의로 임대차 계약을 하였다며 계약 과정에서 연쇄 성범죄자라는 점을 고지하지 않았다고 했다. 부동산은 우리 생활에 밀접한 관계가 있는 분야로 이와 관련한 갈등도 적지 않다. 주로 임차인과 임대인 간의 분쟁이 대부분으로 계약 과정에서 정당한 사유가 발생하였을 시 건물에서 퇴거해야 함에도 불구하고 비워주지 않는 경우라면 소유권 이전을 위한 부동산 명도소송을 활용해 볼 수 있겠다. 다만, 한 가지 주의해야 하는 점이 있는데 부동산을 반환받기 위한 목적이라 하더라도 무단으로 해당 사유지에 침입하거나 임차인의 물건을 허락을 구하지 않고 치워버린다면 아무리 임대인이라도 처벌의 대상으로 전락할 수 있기에 상황에 맞는 적법한 대응을 해 나가야 한다. 건물인도소송(명도소송)이란 임대인이 임차인을 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송으로 임차인이 부동산에 대한 점유 권한이 사라진 상태에서 점유를 지속한다면 목적물의 소유자인 임대인이 부동산의 인도를 청구하는 것을 말한다. 임차인과의 계약 해지를 바란다면 우선 내용증명을 이용하는 것이 좋다. 위배되지 않은 절차를 통해 계약의 해지를 통보하였다는 증거로 채택될 수 있기 때문이다. 특히, 명도소송을 고려하고 있다면 소송 전  점유이전금지 가처분 신청을 통해 임차인이 다른 제3자에게 점유를 넘기지 못하도록 막는 것이 필수적으로 요구되겠다. 이미 제3자가 점유하고 있다는 사실을 확인하지 않고 진행하게 되면 승소를 해도 제3자를 대상으로 재소송을 해야 하는 번거로움이 발생한다. 즉, 임대차 계약 종료를 앞둔 임대인의 입장이라면 임대차 계약이 끝나기 6개월 전부터 미리 세입자에게 계약 갱신이나 해지에 대한 의사를 물어보고 이에 대한 답변을 증거로 남겨두어야 하며 해당 소송은 짧게는 6개월에서 1년, 사안의 복잡성이 클 경우 몇 년까지도 소요될 수 있는 소송으로 다소 길고 힘겨운 여정이 될 수 있기에 전문 변호사의 조력을 받아 현명하게 해결해 나가기를 바란다. 도움말: 법무법인 오현 박찬민 부동산전문변호사 출처 : 경상일보(https://www.ksilbo.co.kr) 기사 자세히 보기 : https://www.ksilbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=1020857​