정부의 '2.4 공급 대책', 서울시의 '재개발 활성화 방안' 등의 여파로 재개발에 대한 투자 수요가 늘고 있다. 주택 공급이 줄어들 것이라는 우려 속에 재건축보다 상대적으로 규제가 덜한 재개발에 투자 수요가 몰리고 있는 것이다.  또한 서울 신축 아파트 가격이 급격히 오르자 수요자들이 비교적 저렴한 재개발 구역에 눈을 돌리는 추세이기도 하다. 사업이 어느 정도 진행된 서울 재개발 구역 내 단독, 다가구 매매가는 최근 몇 년 새 2~3배 급등한 사례도 잇따라 나오고 있다.  그러나 모두가 재개발로 인해 만족할 수 있는 것은 아니다.   재개발•재건축 등 정비 사업은 주거 환경 개선을 위해 진행되지만 대규모 공사가 진행됨에 따라 기존 거주자는 다른 지역으로 이전을 하게 되고, 이러한 과정에서 제대로 된 보상이 이뤄지지 않아 이에 따른 분쟁이 끊이지 않고 있는 것이 현실이다.   때문에 재개발을 희망하는 사람과 이를 반대하는 사람들의 충동이 발생하게 되고 이러한 갈등은 조합이 설립되고 관리처분 계획이 인가, 고시되어도 끝나지 않는다. 원칙적으로는 종전 부동산 소유자나 세입자 등은 재개발 구역을 떠나 이주를 해야 하지만 부동산 명도를 끝내 거부하는 경우가 부지기수이다.  재개발•재건축 관련 분쟁에서 가장 중요한 것은 적절한 합의점을 찾고 본인 상황에 적합한 위치를 선점하는 것이다. 합당한 절차를 통해 적절한 토지수용보상금을 주장하는 것이 필요하다.  도로 재설이나 도시 개발 등 낙후된 지역을 개선하기 위한 공익 목적의 사업을 위해 토지를 강제 수용하는 제도를 토지수용이라고 하며 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 공익사업을 진행하는 사업시행자는 사업 지구 내의 토지들을 협의로 취득하거나 수용하게 된다. 토지수용 대상이 되면 이를 거부할 수 없다.  문제는 이 과정에서 사업시행자가 처음 제시하는 협의 가격이 정당한 보상금액에 미치지 못하는 경우가 많다는 것이다. 공익을 위한 개발이라고 할지라도 제시한 보상금이 터무니없이 적거나 합당하지 못하다면 토지 소유자는 재산권을 침해 당하게 되며 이는 소송이나 분쟁으로 이어지게 된다.  토지 소유자는 수용재결, 이의재결, 행정소송 절차를 통하여 정당한 보상금이 지급되도록 다툴 수 있다. 그러나 수용보상 제도로 인한 문제로 법적 소송이 이뤄지게 되면 결국 양쪽 모두 손해를 보는 경우가 많다. 때문에 쟁점에 대한 상황을 정확하게 파악하고 보상금에 대해 손해를 보지 않도록 상황에 따라 적절한 대응이 필요하다. 수용 절차는 사안에 따라 대응 방법 및 전략이 달라지기 때문에 전문 변호사의 조력이 받는 것이 도움이 될 수 있다.  도움말 : 오현 법무법인 황원용 변호사    출처 : 법보신문​ beopbo.com/news/articleView.html?idxno=310040

재건축조합이 매도청구권을 행사한 이후 토지 또는 건축물의 특정승계가 이뤄졌다면 매도청구소송을 다시 제기해야 한다는 취지의 대법원 판결이 나왔다. 소송을 제기한 조합은 2011년 10월 조합설립에 동의하지 않은 토지 등 소유자 A 씨를 상대로 매도청구소송을 제기했다. 하지만 A 씨는 2012년 3월 B 씨에게 부동산을 매도했으며 이에 조합은 B 씨에게 매도청구소송 부본을 송달해 재건축 참가 여부를 회답할 것을 촉구하고 소장 부본을 송달받은 후 2개월 이내에 회답하지 않으면 매도청구권을 행사하겠다는 의사를 표시했다.   그러나 B 씨는 이를 받고도 2개월이 지날 때까지 재건축 참가 의사를 밝히지 않았고 2013년 4월 해당 부동산에 대한 본등기를 마쳤다. 이에 조합은 매도청구소송이 진행되고 있던 지난 2014년 민사소송법 제82조에 따라 B 씨를 상대로 소송 승계인수신청을 했다. 그러나 법원의 판단은 조합과 달랐다. 재건 출정비 사업조합은 사업을 원활하게 진행하기 위해 조합설립 인가 후 조합설립에 동의하지 않은 토지주 혹은 건축물을 소유한 이들 등을 대상으로 매도청구를 진행할 수 있다. 그런데 갑자기 소송 진행 중에 위와 같이 토지나 건축물이 타인에게 경우에는 사실상 소송의 의미가 상실된다. 아무리 승소 판결이 난다고 하더라도 소유자가 달라져서 아무것도 할 수 없기 때문이다. 때문에 이러한 난감한 상황을 방지하기 위해 목적 부동산에 대해 소송을 진행할 때 처분금지 가처분 신청을 동시에 진행한다. 위 사례처럼 명의가 변동되면 조합 입장에서는 두 번이나 같은 절차를 진행해야 하니 여간 번거로운 일이 아닐 것이다. 또한 기본적으로 조합에서 처분금지 가처분을 진행하기 위해서는 담보를 제공해야 한다는 부담을 안고 있다. 하지만 대법원에서 명백하게 새로운 소유자에게 토지나 건축물이 명의 이전되는 경우 다시 소송을 제기해야 한다고 판시하였기 때문에 부담이 되더라도 처분금지 가처분을 함께 진행하는 것이 이롭다. 이 과정에서 최고 기간이나 매도청구권 행사기간이 도과되어 버릴 경우 자칫 재건축 사업에 막대한 지장이 생길 수 있다는 점을 유념해야 한다.     도움말 : 오현 법무법인 황원용 변호사   

[제주교통복지신문 신혜정 기자] 지역 주택조합은 일정 지역에 거주하는 주민들이 주택법에 따른 조합을 설립하고 특정지역의 토지를 확보해 아파트를 건립하는 사업으로서 주택청약 등의 방법보다 쉽게 내 집 마련을 꿈을 실현할 수 있는 제도다. 그러나 조합사업의 추진 과정에서 발생하는 다양한 장애물로 인해 사업 기간이 지연되거나 추가 부담금이 발행하는 경우가 잦고, 종국적으로 조합사업이 실패하게 되면 아파트가 건립되지 않음은 물론 그에 따른 금전적인 피해의 위험도 존재한다. 이처럼 부실하게 설립된 지역 주택조합으로 인한 피해가 속속 발생하며 도중에 참여 의사를 철 외하고 지역주택조합 탈퇴를 하려는 사람들도 적지 않다.문제는 지역주택조합 탈퇴가 생각보다 쉽지 않다는 점이다. 국토교통부의 지역주택조합 표준규약에서는 '조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없으며 부득이한 사유가 발생했을 때에는 총회나 대의원회 의결로 탈퇴 여부를 결정해야 한다'라고 정하고 있다. 특히 납입금 환불 문제까지 얽히게 되면 탈퇴는 더욱 어려워진다. 지역주택조합 탈퇴를 두고 조합 측과 가입자의 갈등이 속출하자 주택법에서는 지역 주택조합에 가입한 후 30일 이내에 자유롭게 조합에서 탈퇴할 수 있도록 규정을 마련해두고 있다. 이러한 경우 분담금도 전액 반환받을 수 있다. 그러나 이 조항이 2020년 12월 11일부터 시행되었기 때문에 그전에 지역 주택조합에 가입한 자에게는 효력이 미치지 않는다. 만일 최초로 제기된 지역주택조합 가입 계약서 내용과 현재 진행 중인 사업 내용이 현저히 달라졌다면 이를 근거로 계약의 무효를 주장해 볼 수 있다. 계약의 기초가 되는 사정이 많아 달라져서 계약의 이행을 강제하는 것이 정의 관념에 위반될 정도라면 해당 계약을 무효로 해야 한다는 것이 대법원의 입장이다. 또는 조합원이 직접 서명했다고 해도 탈퇴 금지 규약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 내용이라면 이를 무효로 주장하는 것도 가능하다. 대법원은 정관이 선량한 풍속 기탁 사회질서에 위반하거나 민법 103조의 공서 약속 위반에 해당한다면 이를 무효로 해야 한다고 판례를 통해 남긴 바 있다. 법무법인 오현 황원용 부동산 전문 변호사는 "지역주택조합 탈퇴와 관련하여 계약 당시 명시하고 설명한 사항에 거짓이 있거나 이후에라도 위반되는 사실이 있는 경우 및 정보공개 청구를 통해 확보한 자료로 사업시행 전반을 살펴 문제점을 찾은 경우 불법행위나 채무불이행을 주장하여 조합 탈퇴를 할 수 있으며 이런 경우 계약서 반환을 제한한 업무대행비를 포함하여 납입금 전부를 반환받을 수 있다"라고 설명했다. 이어서 "지역주택조합 탈퇴에 대한 관련 판례 중 어떠한 주장들이 인정됐으며 구체적으로 어떻게 법리를 펼쳐 나갔는지 꼼꼼하게 파악하는 것이 중요하다. 때문에 해당 사안에 대한 전문 지식과 사건 경험이 풍부한 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 해결책을 모색하는 것이 현명하다"라고 덧붙였다.   제주교통복지신문, TW News (https://www.jejutwn.com/mobile/article.html?no=118226) 

[미디어파인 시사칼럼] 최근 몇 년 사이 '아파트 공동구매'로 불리며 싼값에 새 아파트를 분양받을 수 있는 지역주택조합 (이하 지주택)의 인기가 다소 줄어들기는 했지만 여전히 많은 무주택자들의 관심을 받고 있는 가운데 서민들의 내 집 마련의 꿈을 이용해 지역주택조합 사기 행각을 벌이는 사건들이 전국 곳곳에서 속출하며 사회적 문제점으로 대두되고 있다. 올해 초 서울시 동대문구 전농동 지주택 업무대행사 회장과 용역업체 회장 등 11명이 지역주택조합 사기 혐의로 기소됐다. 이들은 토지가 확보되지 않은 상태에서 토지 확보율을 속여 조합원을 모집했으며 2015년부터 지난해까지 총 125명으로부터 60억 원을 편취한 혐의이다. 이들이 조합 가입비 명목으로 받아낸 계약금은 600억 원 규모에 달하며 지역 주택조합에 가입한 사람만 해도 900여 명에 달한다. 지역 주택조합은 동일권에서 6개월 이상 거주해 온 무주택자나 소형 주택 소유자가 조합을 구성하여 주택을 건설하는 것을 말하며, 조합원 모집과 주택 건설 토지 확보, 조합설립 인가 및 사업시행계획인가, 매도청구, 시공 및 분양, 준공 및 해산의 단계로 절차를 구분할 수 있다. 지역 주택조합은 각종 부대비용을 절감할 수 있어 건설가가 개발 후 분양하는 일반 아파트보다 가격이 저렴하며, 무엇보다 조합원이 우선적으로 분양권을 가지기 때문에 청약 경쟁에 신경 쓸 필요가 없는 것이 장점이다. 하지만 실제로 사업을 성공적으로 수행하기가 매우 어려우며 오히려 각종 비리와 사기로 피해자들이 속출하고 있다. 이에 정부는 지난해 설립 이전 단계에서 관리 감독을 강화하고 조합 운영의 제고를 위해 주택법을 개정했다. 또한 지난해 7월 24일부터 조합설립 인가 시 15% 이상의 토지소유권 확보 및 80% 이상의 토지의 사용권원을 확보하도록 개정하고, 그해 12월 11일부터 조합 가입 한 달 내 계약을 철회하면 납입금 전액을 환불하는 법안을 시행하였지만 정작 대부분의 현장은 개정 법 시행 이전에 사업을 진행해 법망에서 벗어났다. 때문에 주택법 개정에도 안심은 이르다는 게 법조계의 시각이다. 토지 확보나 소유 비율의 제한을 두고 있지만 사업이 순탁히 진행되지 않을 위험은 여전하기 때문이다. 주택법은 조합 규약으로 정하는 바에 따라 조합에서 임의로 탈퇴하고 납입금의 일부를 돌려받을 수 있다고 규정하고 있지만, 일정 시일이 지난 후의 분담금이나 업무추진비는 여전히 법의 사각지대에 있다. 이어, 전액을 돌려받고 조합을 탈퇴하기 위해서는 '토지매입을 95% 확보했다' 등의 허위 과장 광고를 통한 가입을 유도한 경우와 같이 계약서 작성 시 주택법에 따른 설명 의무를 위반한 경우 혹은 조합이 안심보장증서에 따른 채무를 이행하지 않는 경우 등에 해당하 계약의 취소 및 해제를 주장하여 지급한 돈의 반환을 요구할 수 있다. 이때 전문변호사의 도움을 받아 계약 해지와 동시에 납입금 전액에 대한 부당이득금(납입금) 반환 청구소송을 함께 진행하는 것이 바람직하다. 지역주택조합 환불 및 탈퇴를 진행하며 혼자서 분쟁을 해결하기 위해 무리하게 증거를 수집하다가 역으로 조합 측으로부터 소송을 당해 형사사건에 휘말리는 경우도 많다. 때문에 지주택 조합 탈퇴를 결심했다면 하루빨리 해당 분야에 경험이 풍부한 지주택전문변호사의 조력을 필두로 문제를 최소화하는 것을 권장한다.(법무법인 오현 황원용 변호사) 황원용 변호사.<저작권자 © 미디어파인, 무단 전재 및 재배포 금지> *출처 : ​http://www.mediafine.co.kr/news/articleView.html?idxno=12077 

[미디어파인 전문칼럼] 올해 연말까지 수도권에서 약 26조원의 토지 보상금이 풀릴 것이라는 전망이 나온 가운데 이로 인해 발생할 수 있는 문제에 대한 우려의 목소리 또한 높아지고 있다. 수십조 원을 웃도는 토지보상금이 합의 보상 과정에서 누군가는 혜택을, 누군가는 손해를 본다는 점이 문제점으로 대두되고 있기 때문이다. 국가 혹은 공공기관이 주택 신축 사업 시행 시 사업부지 확보가 필요한 경우가 발생하는데 이때 시행자는 해당 구역의 토지 소유자로부터 토지 소유권을 취득하려 하며 이러한 과정을 토지소용과정이라고 한다. 이 과정에서 토지 소유자와 사업 시행자 간의 의견 차이가 발생하게 되는데 이때 토지소유자들이 최대한 자신의 보상 권리를 주장하지 못한다면 정당한 보상을 받기 어려워진다. 자신의 보상 권리를 주장하고 만족스러운 토지보상을 받기 위해서는 토지소유자가 받을 수 있는 보상금의 종류나 항목이 어떠한 것들이 있는지 파악해야 한다. 본인 소유의 도로가 있다면 그 도로가 어떤 역할을 하는지 주장하는 것이 평가 가치를 높일 수 있다. 두 필지의 연결된 토지가 있을 경우 일단지 개념을 적용해 두 필지 모두 높을 평가를 받을 수 있으며 주택용 건물을 소유하고 있다면 이주정착비, 주거이전비, 이사비용을 모두 청구할 수 있다. 또한, 미리 사감정을 받아 놓는 것이 시세와 비슷한 보상금을 받는데 도움이 된다. 특히 재개발, 재건축에서 현금청산금액이나 보상금을 받을 때 원칙적으로 법원 혹은 수용재별 및 이의재결 단계의 위원회에서 지정한 감정평가업자의 감정평가를 기준으로 금액이 정해지는데 이 때 사감정을 통해 미리 시세에 미치는 정상적인 가격을 받아 놓는다면 공감정을 할 때 그보다 더 많이 떨어지는 것을 예방할 수 있다. 만약 제시한 보상금액이 만족스럽지 못하여 협의가 결렬되면 시행자는 지방토지수용위원회에 수용 재결을, 중앙토지수용위원회에 이의재결을 신청할 수 있다. 이러한 두 과정을 통해서도 합리적인 보상금액을 제시 받지 못했다면 토지 소유자는 행정 소송을 제기할 수 있으며 보다 신속한 과정을 원한다면 이의재결을 생략하고 수용재결 후 바로 행정소송 진행이 가능하다. 참고로 이의신청은 재결서를 받은 30일 이내 중앙토지수용위원회에 신청해야 하며 행정소송은 60일 이내에 제기해야 한다. 토지보상 대상자라면 토지수용 과정뿐 아니라 보상대상까지 확실하게 인지하고 있어야 한다. 토지보상액 산정은 취득하는 토지, 권리, 영업손실 그 밖에 토지에 과한 비용까지 포괄하고 있기 때문에 고려해야 할 점이 방대하다. 또한, 보상 범위 및 금액 산정 역시 토지수용법, 부동산 가격 공시에 관한 법률, 한국은행법, 건축법 등 적용되는 법률이 다르기 때문에 관련 사건의 경험이 많고 신뢰할 수 있는 전문변호사의 도움을 받는 것을 권장한다.(법무법인 오현 황원용 변호사) 황원용 변호사  <저작권자 © 미디어파인, 무단 전재 및 재배포 금지>​   *출처: http://www.mediafine.co.kr/news/articleView.html?idxno=12027

[문화뉴스] 종래 수도권 1기 신도시(분당, 산본 등)는 베드 타운으로서의 역할만을 하여왔었다. 그러나 최근 개발된 신도시는 新산업에 관한 업무 환경을 조성하며 경제적 자립을 도모하여왔고, 실제로 성남 판교·하남 미사 등의 신도시에는 성공적으로 테크노밸리가 유치되며 주거와 업무가 공존하는 환경이 만들어졌다. 이와 같은 신도시들에 가보면, 지식산업센터 내 오피스텔 분양 광고를 쉽게 찾아볼 수 있다. 지식산업센터 내 오피스텔이란 지식산업센터 내 위치한 입주 기업의 지원 시설(기숙사)이므로, 사용·수익이 특정 목적으로만 제한된다. 기숙사는 일반적인 오피스텔처럼 자유로이 임차할 수 없는데, 최근 이를 간과하고 분양받아 피해를 호소하는 사례가 늘어나고 있다.황원용 변호사(법무법인 오현)는 “지식산업센터란 제조업·지식산업·정보통신사업을 영위하는 자와 지원 시설이 복합적으로 입주할 수 있는 집합건물로서 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따라 건축되는 건물이다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 및 동법 시행령은 지식산업센터 내 오피스텔의 경우 지식산업센터에 입주한 기업의 기숙사로만 사용될 수 있도록 용도를 제한하고 있으므로, 일반적인 오피스텔처럼 자유롭게 임차할 수 없다. 따라서 지식산업센터를 분양받을 때는 지역적 입지뿐만 아니라 지식산업센터에 어떤 기업들이 입주하는 것인지도 고려하여야 한다.”라고 설명한다.지식산업센터를 분양하는 회사들이 기숙사가 특정 목적에 따른 사용·수익만 가능하다는 것을 설명하지 않은 채 분양을 권유하고, 이를 넘어 적극적으로 ‘누구에게나 임대할 수 있다.’고 잘못된 정보를 알리는 경우가 왕왕 발생하고 있다. 혹여 분양사의 잘못된 정보를 듣고 계약을 체결하였다면 기망에 의한 계약 취소할 수 있는지 검토해 보아야 할 것이고, 그보다 앞서 분양을 받으려고 할 때, 해당 건물의 용도를 정확히 파악하고 용도에 따른 사용·수익 제한이 있는지 인지한 상태에서 계약을 체결하는 것이 손해를 막을 수 있는 가장 좋은 방법이라 할 것이다. 한편 법무법인오현 부동산전문센터는 의뢰인에 대한 헌신을 제1가치로 삼으며 부동산 관련 각종 분쟁에서 승소를 이끌고 있다. 출처 : 문화뉴스(http://www.mhns.co.kr/news/articleView.html?idxno=509509)