부동산전문변호사 - 법무법인 오현

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부동산자문 지역주택조합 안심보장증서 신뢰해도 되나요? 지역주택조합 안심보장증서 신뢰해도 될까요?지역주택조합이 발행한 안심보장증서를 보고 조합가입계약을 체결하였는데, 안심보장증서를 신뢰해도 될까요? 안심보장증서의 효력 무효인 안심보장증서로 체결된 조합가입계약 지역주택조합과 관련하여 피해가 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.

부동산자문 재개발 구역 내 다물권자로부터 부동산을 매수한 경우, 분양신청이 가능한가요? 재개발 구역 내 다물권자로부터 부동산을 매수한 경우, 분양신청이 가능한가요? 재개발 구역 내 2주택자로부터 주택을 매수하였습니다. 매도인과 매수인이 각 분양신청을 하여서, 아파트 2채를 분양받을 수 있을까요? 조합설립인가 전 부동산을 매수한 경우 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제3호는 "조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다."고 규정하고 있습니다. 따라서 조합설립인가 전 다물권자로부터 주택을 매수하였다면, 각 토지 또는 건축물의 소유자는 개별적으로 조합원이 되며, 독립적으로 분양을 신청할 수 있습니다. 조합설립인가 후 부동산을 매수한 경우 기존에는 위 도시 및 주거환경정비법 제39조 제1항 제3호의 해석에 관하여, 대표조합원 1인만 분양신청이 가능하다는 것이 주류적인 의견이었습니다. 그러나 최근 광주고등법원은 1) 수인이 1개의 부동산을 공유하는 것과 다물권자가 소유하던 수개의 부동산의 소유자가 바뀌는 것은 구별되는 점, 2) 수개의 부동산의 소유자가 바뀐다고 하여서 지분쪼개기(공유)와 같은 폐해가 발생하지는 않는 점, 3) 조합원의 수와 분양신청대사자의 수가 반드시 일치하여야 하는 것은 아닌 점, 4) 토지등소유자의 개별 분양신청권을 박탈할 명문의 규정이 없는 점 등을 논거로 하여, 조합설립인가 후 다물권자로부터 부동산을 취득한 자도 개별적으로 분양신청권을 지닌다고 판시한 바 있고(광주고등법원 2020. 1. 23. 선고 2018누6446판결), 이 판결은 대법원의 심리불속행 기각으로 확정되었습니다. 다만, 위 사건 이후에도 부산고등법원, 서울행정법원 등에서 기존 해석과 같이 조합설립인가 후 물권을 취득한 자들은 대표조합원 1인만 분양신청이 가능하다는 취지의 판결이 계속되고 있는바, 향후 대법원이 어떤 판결을 선고할지 지켜보아야 합니다. 생가건대, 분양신청권을 제한하는 것은 개인의 재산을 침해하는 것이므로, 보다 명확하게 입법적으로 해결되어야 할 것이며, 현행 법률은 분양신청권을 명문으로 제한하는 규정이 존재하지 않기에, 광주고등법원과 같이 다물권자로부터 주택을 매수하는 경우에도 각 분양신청권을 행사할 수 있다고 보는 것이 타당할 것입니다. 재개발구역 내 조합원지위, 분양신청권과 관련하여 피해가 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.

부동산자문 지역주택조합에 가입한지 1개월이 넘었는데, 조합에서 탈퇴할 수 있나요? 지역주택조합에 가입한지 1개월이 넘었는데, 조합에서 탈퇴할 수 있나요? 주택법에 의해 가입계약을 체결하고 1개월이 도과된 경우, 임의로 탈퇴한 조합원은 조합 규약에 따라 납입금에서 사업비 등을 공제한 정산금을 지급받게 됩니다. 따라서 납입금을 전부 반화받으며 조합에서 탈퇴하고자 한다면, 조합 가입 계약 시에 조합 모집주체에게 책임을 물을 수 있는 사유가 있는지 검토되어야 합니다. 지역주택조합의 모집주체가 소유권 확보 비율 등에 관하여 부정확한 정보를 제공하는 등의 사정이 있다면, 조합에서 탈퇴가 가능합니다. 지역주택조합의 모집주체는 주택법에 따라 ① 조합원을 모집하는 경우 조합원 자격기준에 관한 내용·주택건설대지의 사용권원 및 소유권을 확보한 비율·조합원 탈퇴 및 환급의 방법, 시기 및 절차 등을 설명할 의무를 지니고, ② 그와 같은 사항이 포함된 주택조합 가입에 관한 계약서를 작성하여야 하며, ③ 사업추진 과정에서 조합원이 부담해야 할 비용이 추가로 발생할 수 있음에도 주택 공급가격이 확정된 것처럼 오해를 야기하는 행위를 할 수 없습니다.(주택법 제11조의3, 동법 제11조의5) 모집주체에게 위와 같은 의무가 있음에도 소유권 확보 비율에 관하여 부정확한 정보를 제공하거나 추가분담금이 발생하지 않는다고 설명하여서 조합 가입 계약을 체결한 경우, 조합원은 기망을 원인으로 조합 가입 계약을 취소하고 납부한 가입비를 부당이득으로 반환청구 하거나, 불법행위를 원인으로 손해배상을 청구하여 가입비를 반환받을 수 있습니다. 모집주체에게 위와 같은 의무가 있음에도 소유권 확보 비율에 관하여 부정확한 정보를 제공하거나 추가분담금이 발생하지 않는다고 설명하여서 조합 가입 계약을 체결한 경우, 조합원은 기망을 원인으로 조합 가입 계약을 취소하고 납부한 가입비를 부당이득으로 반환청구 하거나, 불법행위를 원인으로 손해배상을 청구하여 가입비를 반환받을 수 있습니다. 지역주택조합에 가입하고 30일이 경과된 경우, 추가분담금을 요구받는 등의 사정으로 지역주택조합을 탈퇴하고자 한다면, 조합 가입 계약 시 모집주체의 설명·가입계약서에 기재된 조항·안심보장증서 등을 살펴보고, 모집주체의 귀책 사유를 근거로 조합 탈퇴 및 가입비 반환을 요청해야 할 것입니다. 지역주택조합과 관련하여 분쟁이 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.

부동산자문 재개발 구역 내 세입자가 주거이전비를 받지 못한 경우에도, 사업시행자에게 건물을 인도하여야 하나요? 재개발 구역 내 세입자가 주거이전비 등을 받지 못한 경우에도, 사업시행자(재개발정비사업조합)에게 건물을 인도하여야 하나요? 재개발 구역 내 세입자입니다. 사업시행자(재개발정비사업조합)으로부터 주거이전비 등을 지급받지 못하였는데, 사업시행자가 명도청구 소송을 제기하였습니다. 사업시행자에게 건물을 인도하여야 하나요? 소유자, 임차인 등의 명도 의무 도시 및 주거환경정비법 제81조 제1항에 따르면 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 사용·수익에 관한 권한은 사업시행자에게 이전됩니다. 다만, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 여전히 종전 소유자·임차권자 등이 종전 토지 또는 건축물을 사용·수익할 수 있습니다. 명도의무와 손실보상의 관계 종래 주택재개발사업 진행시 관행적으로 주택을 인도받은 후 주거이전비 등을 지급해 왔었고, 하급심 법원도 주거이전비 등이 지급되지 않았어도, 조합의 명도청구를 인용하였습니다. 그러나 최근 대법원은 조합의 주거이전비 등 지급의무가 세입자 등의 인도보다 선행되어야 한다는 것을 명확하게 밝혔고(대법원 2021. 6. 30. 선고 2019다207813 참조), 이와 같은 대법원 판례에 따르면 세입자가 주거이전비 등을 지급받지 못한 경우에는 세입자가 여전히 임차목적물을 사용·수익할 권한이 있다고 할 것입니다. 재개발구역 내 명도 소송과 관련하여 피해가 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.

부동산자문 주택임대관리업체와 임대차계약을 체결했는데, 관리업체가 파산했습니다. 소유자에게 임차보증금을 청구할 수 있나요? 주택임대관리업체와 임대차계약을 체결했는데, 관리업체가 파산했습니다. 소유자에게 임차보증금을 청구할 수 있나요? 주택임대관리업체와 임대차계약을 체결했습니다. 주택임대관리업체가 소유자로부터 위임장을 교부받아 임대차계약을 체결하였는데, 최근 관리업체가 파산하였다는 것을 알게 되었습니다. 소유자는 자신이 계약에 관여하지 않았으니 책임이 없다고 주장하는데, 소유자에게 임차보증금을 청구할 수 있나요? 자기관리형임대주택 자기관리형임대주택이라 함은, 주택 소유자로부터 주택을 임차하여 자기책임으로 전차하는 형태의 업을 말합니다.(민간임대주택법 제2조 제10호) 이 경우, 주택임대관리업체와 임차인 사이의 전대차계약의 임대인(전대인) 관리업체이므로, 소유자는 계약의 당사자라 볼 수 없습니다. 따라서 자기관리형임대주택이라면 소유자에게 임차보증금의 반환을 구하는 것은 불가능합니다. 자기관리형임대주택 계약의 당사자 다만, 자기관리형임대주택인지 여부는 관리업체가 자기관리형임대주택을 업으로 등록한 것을 넘어서, 체결된 계약의 해석에 따라 주택임대관리업체가 임대차 계약의 당사자, 즉 임대인(전대인)으로 해석될 수 있어야 합니다. 예컨대, 임대차계약을 체결하며 관리업체가 소유자로부터 받은 위임장을 제시하였거나, 임대차 계약서에 관리업체가 전대인이 아니라 소유자의 대리인이라고 기재되어있다면, 이는 소유자로부터 위임받은 임대차계약 체결에 관한 권한을 행사한 것일 뿐이지 전대인으로서 계약의 당사자가 되어 계약을 체결한 것은 아니라고 해석되므로, 자기관리형임대주택이라 할 수 없습니다. 이 사안의 경우 관리업체는 임대인으로부터 위임장을 교부받아 소유자를 대리하여 임대차계약을 체결하였습니다. 관리업체가 자기관리형임대주택업을 등록한 자라고 하더라도, 이 사안 임대차계약 상의 당사자(임대인)는 소유자라고 해석되므로, 임차인은 소유자에게 임차보증금반환을 구할 수 있습니다. 자기관리형임대주택과 관련하여 피해가 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.

부동산 자문 태양반사광이 유입되어서 생활에 고통을 받고 있습니다. 손해배상 청구 가능한가요? 태양반사광이 유입되어서 생활에 고통을 받고 있습니다. 손해배상 청구 가능한가요? 인접 토지에 외벽이 유리로 된 건물이 신축되어서 과도한 태양반사광이 유입되고 있습니다. 이로 인하여 시야방해 등 생활에 고통을 받고 있는데, 손해배상 청구 가능한가요? 태양반사광로 인한 불법행위 책임 태양직사광으로 인한 생활방해는 자연에 의한 생활방해인 반면, 태양반사광으로 인한 생활방해는 인위적으로 축조된 건물 외벽에 의한 반사 효과와 결합하여 발생하는 것이므로, 이는 일조방해의 경우보다 더 적극적인 침습의 형태입니다. 따라서 태양반사광으로 인한 생활방해가 수인한도를 넘는다면 손해배상을 청구할 수 있으며, 수인한도를 판단하는 때에는 일조방해의 판단 기준과는 다른 기준을 적용할 필요가 있습니다.(대법원 2021. 6. 3. 선고 2016다33219 판결 참조) 태양반사광과 수인한도 빛반사 밝기가 빛반사 시각장애를 일으키는 25,000cd/㎡ 보다 매우 높고, 신축된 건물 이외에 인근에 빛반사를 일으키는 요인이 존재하지 않으며, 빛반사가 일어나는 시간이 길고, 신축 건물 인근 거주들에 대한 빛반사 침해를 줄이기 위해 노력을 다하지 않았다면 수인한도를 넘는 생활방해에 이르렀다고 볼 수 있습니다. 손해배상의 가부는 위와 같이 다양한 요인들을 종합적으로 고려하여 결정되므로, 태양반사광과 관련하여 피해가 생겼다면 법무법인 오현이 조력을 받아보시기 권합니다. 법무법인 오현 부동산전문센터는 다년간의 경험을 바탕으로 축적된 노하우를 통해 의뢰인에게 최상의 법률 서비스를 제공하고 있습니다. 언제든 방문 및 전화상담 주시기 바랍니다. 감사합니다.

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