일명 아파트 공동구매라고 불리는 지역주택조합 사업은 시세에 비해 저렴한 가격으로 아파트를 마련할 수 있다는 점에서 최근 입에 오르내리는 부동산 관련 쟁점 중 하나다. 지역 주택조합은 일정 지역에 거주하는 주민들이 주택법에 따른 조합을 설립하고 특정지역의 토지를 확보해 아파트를 건립하는 사업으로서 주택청약 등의 방법보다 쉽게 내 집 마련을 할 수 있는 제도이다.집값 상승과 공급 가뭄으로 아파트 입주권과 분양권에 대한 관심이 커지는 가운데 무주택자들이 '내 집 마련'의 꿈을 품고 조합에 가입했다가 조합사업의 추진 과정에서 발생하는 다양한 장애물로 인해 오히려 손해를 입고 탈퇴하고 있는 경우가 늘고 있다. 그렇다면 지역주택조합 탈퇴 후 분담금 환불까지 매끄럽게 진행하기 위해서는 어떤 점을 고려해야 할까?우선 분담금 환불의 경우 지역주택조합 탈퇴 사유에 따라 전액을 환불받을 수도 있고 일부만 환불받게 될 수도 있다. 만일 지역 주택조합에 가입한 이유가 조합 추진 위원회나 분양대행사의 허위 • 과장 광고에 의한 것이라면 이러한 행위가 기망행위에 해당한다는 점을 입증함으로써 조합 가입계약을 취소할 수 있다. 이때는 당연히 분담금 전액을 환불받을 수 있다.단순 변심이라 하더라도 가입비를 납부한 때로부터 30일 이내라면 자유롭게 지역주택조합 탈퇴가 가능하지만 이 경우 2020년 12월 11일 이후에 지역 주택조합에 가입된 조합원에 한하여 적용되기 때문에 그전에 가입한 사람들은 혜택을 볼 수 없다.이럴 경우 최초로 제기된 지역주택조합 가입 계약서 내용과 현재 진행 중인 사업 내용이 현저히 달라졌다면 이를 근거로 계약의 무효를 주장해 볼 수 있다. 또한 조합원이 직접 서명했다고 하더라도 탈퇴 금지 규약이 선량한 풍속 기타 사회 질서를 위반하는 내용이라면 이를 근거로 무효를 주장하는 것도 가능하다.그러나 사업 과정에 대한 전문지식이 부족한 조합원들을 상대로 지역주택조합 사기 분양은 여전히 기승을 부리고 있다. 사업 무산을 빌미로 조합원에게 추가 분담금을 납부하도록 요구하거나 법을 지키지 않고 불법적인 방법으로 조합원을 모집해 납부금만 횡령하는 경우도 많다. 애초부터 계약 체결이 가능하지 않은 아파트 동 • 호수를 속여 판매하는 방법으로 조합원에게 피해를 주기도 한다.지역주택조합 탈퇴는 탈퇴하는 이유에 따라 탈퇴 여부는 물론 분담금 환불 액수가 달라지게 된다. 때문에 지역주택조합 탈퇴를 진행한다면 관련 판례 중 어떠한 주장들이 인정되었으며 구체적으로 어떻게 법리를 펼쳐 나갔는지 꼼꼼하게 파악하는 것이 중요하다.조합이 계약의 중요 부분을 기망하거나 조합원으로 가입한 후 사정이 현저히 변경되었다는 점을 주장한다면 이를 근거로 보다 유리한 상황을 만들 수 있기 때문에 객관적으로 이를 입증하기 위해 전문 변호사의 조력을 받아 근거자료를 준비해서 대응해야 한다도움말 : 오현 법무법인 황원용 변호사출처 : 법보신문(http://www.beopbo.com) 자세히보기 : http://www.beopbo.com/news/articleView.html?idxno=306770​

부동산 전문가들은 지역주택조합 사업과 관련한 법령이 허술한 상태에서 당국의 관리 감독이 없다시피 하다 보니 조합원 피해와 불법 영업 등이 기승을 부린다고 입을 모았다.이들은 지역주택조합 사업에 대한 법적 정비와 행정당국의 철저한 관리·감독이 필요하다고 지적했다.  당초 정부는 허위·과장 광고로 소비자를 기망해 조합원을 모집한 뒤 분담금을 빼돌리는 등의 조합원 피해 사례가 잇따르자 2020년 주택법을 개정했다. 법 개정으로 50% 이상 토지 사용권원을 확보한 상태에서만 조합원 모집이 가능해진 데 이어 조합 가입 후 30일 이내에 조합원이 탈퇴 의사를 밝힌다면 조합은 조합원에게 분담금 전액을 돌려줘야만 한다. 이 때문에 조합원들은 분담금 반환을 둘러싼 조합과의 불필요한 다툼을 최소화할 수 있게 됐다.하지만 문제는 2017년 이전에 추진된 지역주택조합 사업이다.이 경우 개정법 적용을 받지 않는다.이러한 점을 노린 일부 조합에선 업무대행사를 내세워 토지확보 비율 등을 속여 조합원 모집에만 혈안이다. 즉, 조합원 모집 후 사업이 지연될 경우 탈퇴자가 발생하면 분담금 반환을 거부해 수익을 올리는 일종의 사기행위를 벌이고 있는 것이다.특히 이후 소송을 통해 반환할 경우 수익을 챙긴 당사자가 아닌 조합원들에게 분담금 형태로 이를 부담하게 해 더욱더 어렵게 만드는 게 그들의 수법이다. 결국 증가된 분담금이 사업지연의 가장 큰 사유가 된다.전문가 "분기별 조합사업 통계 수집관련자료 체계화·열람 시스템" 조언법무법인 오현 부동산 전문 황원용 변호사는 "(문제해결을 위해)개정법 적용 기준 시점을 '조합원 최초 모집일'이 아닌 조합원들의 조합 '가입 시점'으로 둘 필요가 있다"고 말했다.이어 "행정당국에서 분기별로 지역주택조합 사업에 대한 통계를 수집할 필요가 있다"며 "법정에 가서야 조합에서 확보한 토지 비율 등을 확인하는 경우가 있는데 현재는 분기별 분석 자료가 없어 '계약 당시'의 토지 확보 비율 등을 입증하는 게 매우 힘들다"고 말했다.김준형 명지대학교 부동산학과 교수도 "행정당국에서 지역주택조합 사업을 관리 감독하는 것이 중요하다"며 "관련 자료를 체계화하고 이를 제3자가 자유롭게 열람할 수 있도록 시스템을 갖춰야 한다"고 말했다.그는 "예를 들면 조합의 토지 확보 비율, 조합원 수 등을 상시 공개하면 조합의 허위 과장 광고를 줄이는 측면도 있을 수 있다"고 조언했다. /김영래·이시은기자 see@kyeongin.com 자세히보기: ​http://www.kyeongin.com/main/view.php?key=20220116010002615​

허위·과장 광고에 속아 지역주택조합과 계약을 체결했다면 납부한 돈(분담금과 업무대행비)을 돌려받을 수 있을까.기망 행위로 인한 계약이라면 분담금 전액을 돌려받을 수 있다.13일 법조계와 법원 판결문 등에 따르면 조합 가입 시 조합원들은 업무대행비와 1차 분담금 등 3천만~4천만원 가량을 납부한 뒤 분담금 일정에 따라 분담금을 납부하는데, 2020년 7월 개정된 주택법에 따라 조합 가입 후 30일 내 탈퇴할 수 있다.  문제는 2017년 이전에 추진된 사업은 현행 주택법에 적용되지 않는다는 것인데, 계약과정에서 기망 행위가 있었다면 분담금 전액을 돌려받을 수 있다.하지만 법 개정 전 추진된 지역주택조합에선 업무대행사 등을 앞세워 일반 아파트 브랜드를 내걸고 토지확보율 등을 속여 동호수까지 지정, 조합원을 모집한다. 이후 조합의 문제로 인해 탈퇴를 요구할 경우 조합원과 다툼을 벌이는 등 의도적으로 분담금 반환을 거부한다.분담금을 돌려주지 않는 것 자체가 수익이 되고 이를 단속하는 곳이 없기 때문이다.하지만 법원의 판단은 달랐다.기망 행위로 인한 계약이라면 분담금을 반환해야 한다는 것이다.지난해 7월 화성 소재 A조합추진위원회(이하 조합)에 가입했던 190여명의 조합원들도 조합을 상대로 수원지법 안산지원에 부당이득금 청구 소송을 제기했다. A조합은 사업 추진 과정에서 인구 배정 문제에 부딪혀 조합원 수를 줄이기 위해 조합을 분리하면서 소송에 휘말렸다.이들은 기 납부한 분담금 반환을 요구했지만 A조합은 '합의서상 명시된 주체가 다르다'며 반환금 책임을 회피했지만 법원은 조합의 주장을 받아들이지 않았다.A조합은 현재 신규로 모집한 조합원들에게 해당 책임을 전가해 현 조합원들과도 다툼을 벌이는 등 2차 피해를 가하고 있다.서울중앙지법 민사합의25부(부장판사·이관용)도 계약과정에서 허위사실이 고지됐다면 분담금 모두를 반환해야 한다고 판단했다. 이곳은 토지확보율이 분쟁사유가 됐다. 법원은 이를 속였다면 계약 자체가 무효라고 판단했다.법무법인 오현 황원용 부동산 전문 변호사는 "지역주택조합 사업은 조합원들이 분담금을 떠안는 구조인 데다 사업이 지연된다면 피해가 커질 수 있다"며 "꼼꼼하게 검토한 뒤 가입하고 조합 측에서 조합원들에게 토지 확보 비율이나 조합원 수 등을 고지 할 때 나눠주는 서류 등을 잘 챙겨야 한다"고 당부했다.  자세히보기: http://www.kyeongin.com/main/view.php?key=20220113010002341​  

정부의 '2.4 공급 대책', 서울시의 '재개발 활성화 방안' 등의 여파로 재개발에 대한 투자 수요가 늘고 있다. 주택 공급이 줄어들 것이라는 우려 속에 재건축보다 상대적으로 규제가 덜한 재개발에 투자 수요가 몰리고 있는 것이다.  또한 서울 신축 아파트 가격이 급격히 오르자 수요자들이 비교적 저렴한 재개발 구역에 눈을 돌리는 추세이기도 하다. 사업이 어느 정도 진행된 서울 재개발 구역 내 단독, 다가구 매매가는 최근 몇 년 새 2~3배 급등한 사례도 잇따라 나오고 있다.  그러나 모두가 재개발로 인해 만족할 수 있는 것은 아니다.   재개발•재건축 등 정비 사업은 주거 환경 개선을 위해 진행되지만 대규모 공사가 진행됨에 따라 기존 거주자는 다른 지역으로 이전을 하게 되고, 이러한 과정에서 제대로 된 보상이 이뤄지지 않아 이에 따른 분쟁이 끊이지 않고 있는 것이 현실이다.   때문에 재개발을 희망하는 사람과 이를 반대하는 사람들의 충동이 발생하게 되고 이러한 갈등은 조합이 설립되고 관리처분 계획이 인가, 고시되어도 끝나지 않는다. 원칙적으로는 종전 부동산 소유자나 세입자 등은 재개발 구역을 떠나 이주를 해야 하지만 부동산 명도를 끝내 거부하는 경우가 부지기수이다.  재개발•재건축 관련 분쟁에서 가장 중요한 것은 적절한 합의점을 찾고 본인 상황에 적합한 위치를 선점하는 것이다. 합당한 절차를 통해 적절한 토지수용보상금을 주장하는 것이 필요하다.  도로 재설이나 도시 개발 등 낙후된 지역을 개선하기 위한 공익 목적의 사업을 위해 토지를 강제 수용하는 제도를 토지수용이라고 하며 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 공익사업을 진행하는 사업시행자는 사업 지구 내의 토지들을 협의로 취득하거나 수용하게 된다. 토지수용 대상이 되면 이를 거부할 수 없다.  문제는 이 과정에서 사업시행자가 처음 제시하는 협의 가격이 정당한 보상금액에 미치지 못하는 경우가 많다는 것이다. 공익을 위한 개발이라고 할지라도 제시한 보상금이 터무니없이 적거나 합당하지 못하다면 토지 소유자는 재산권을 침해 당하게 되며 이는 소송이나 분쟁으로 이어지게 된다.  토지 소유자는 수용재결, 이의재결, 행정소송 절차를 통하여 정당한 보상금이 지급되도록 다툴 수 있다. 그러나 수용보상 제도로 인한 문제로 법적 소송이 이뤄지게 되면 결국 양쪽 모두 손해를 보는 경우가 많다. 때문에 쟁점에 대한 상황을 정확하게 파악하고 보상금에 대해 손해를 보지 않도록 상황에 따라 적절한 대응이 필요하다. 수용 절차는 사안에 따라 대응 방법 및 전략이 달라지기 때문에 전문 변호사의 조력이 받는 것이 도움이 될 수 있다.  도움말 : 오현 법무법인 황원용 변호사    출처 : 법보신문​ beopbo.com/news/articleView.html?idxno=310040

재건축조합이 매도청구권을 행사한 이후 토지 또는 건축물의 특정승계가 이뤄졌다면 매도청구소송을 다시 제기해야 한다는 취지의 대법원 판결이 나왔다. 소송을 제기한 조합은 2011년 10월 조합설립에 동의하지 않은 토지 등 소유자 A 씨를 상대로 매도청구소송을 제기했다. 하지만 A 씨는 2012년 3월 B 씨에게 부동산을 매도했으며 이에 조합은 B 씨에게 매도청구소송 부본을 송달해 재건축 참가 여부를 회답할 것을 촉구하고 소장 부본을 송달받은 후 2개월 이내에 회답하지 않으면 매도청구권을 행사하겠다는 의사를 표시했다.   그러나 B 씨는 이를 받고도 2개월이 지날 때까지 재건축 참가 의사를 밝히지 않았고 2013년 4월 해당 부동산에 대한 본등기를 마쳤다. 이에 조합은 매도청구소송이 진행되고 있던 지난 2014년 민사소송법 제82조에 따라 B 씨를 상대로 소송 승계인수신청을 했다. 그러나 법원의 판단은 조합과 달랐다. 재건 출정비 사업조합은 사업을 원활하게 진행하기 위해 조합설립 인가 후 조합설립에 동의하지 않은 토지주 혹은 건축물을 소유한 이들 등을 대상으로 매도청구를 진행할 수 있다. 그런데 갑자기 소송 진행 중에 위와 같이 토지나 건축물이 타인에게 경우에는 사실상 소송의 의미가 상실된다. 아무리 승소 판결이 난다고 하더라도 소유자가 달라져서 아무것도 할 수 없기 때문이다. 때문에 이러한 난감한 상황을 방지하기 위해 목적 부동산에 대해 소송을 진행할 때 처분금지 가처분 신청을 동시에 진행한다. 위 사례처럼 명의가 변동되면 조합 입장에서는 두 번이나 같은 절차를 진행해야 하니 여간 번거로운 일이 아닐 것이다. 또한 기본적으로 조합에서 처분금지 가처분을 진행하기 위해서는 담보를 제공해야 한다는 부담을 안고 있다. 하지만 대법원에서 명백하게 새로운 소유자에게 토지나 건축물이 명의 이전되는 경우 다시 소송을 제기해야 한다고 판시하였기 때문에 부담이 되더라도 처분금지 가처분을 함께 진행하는 것이 이롭다. 이 과정에서 최고 기간이나 매도청구권 행사기간이 도과되어 버릴 경우 자칫 재건축 사업에 막대한 지장이 생길 수 있다는 점을 유념해야 한다.     도움말 : 오현 법무법인 황원용 변호사   

[제주교통복지신문 신혜정 기자] 지역 주택조합은 일정 지역에 거주하는 주민들이 주택법에 따른 조합을 설립하고 특정지역의 토지를 확보해 아파트를 건립하는 사업으로서 주택청약 등의 방법보다 쉽게 내 집 마련을 꿈을 실현할 수 있는 제도다. 그러나 조합사업의 추진 과정에서 발생하는 다양한 장애물로 인해 사업 기간이 지연되거나 추가 부담금이 발행하는 경우가 잦고, 종국적으로 조합사업이 실패하게 되면 아파트가 건립되지 않음은 물론 그에 따른 금전적인 피해의 위험도 존재한다. 이처럼 부실하게 설립된 지역 주택조합으로 인한 피해가 속속 발생하며 도중에 참여 의사를 철 외하고 지역주택조합 탈퇴를 하려는 사람들도 적지 않다.문제는 지역주택조합 탈퇴가 생각보다 쉽지 않다는 점이다. 국토교통부의 지역주택조합 표준규약에서는 '조합원은 임의로 조합을 탈퇴할 수 없으며 부득이한 사유가 발생했을 때에는 총회나 대의원회 의결로 탈퇴 여부를 결정해야 한다'라고 정하고 있다. 특히 납입금 환불 문제까지 얽히게 되면 탈퇴는 더욱 어려워진다. 지역주택조합 탈퇴를 두고 조합 측과 가입자의 갈등이 속출하자 주택법에서는 지역 주택조합에 가입한 후 30일 이내에 자유롭게 조합에서 탈퇴할 수 있도록 규정을 마련해두고 있다. 이러한 경우 분담금도 전액 반환받을 수 있다. 그러나 이 조항이 2020년 12월 11일부터 시행되었기 때문에 그전에 지역 주택조합에 가입한 자에게는 효력이 미치지 않는다. 만일 최초로 제기된 지역주택조합 가입 계약서 내용과 현재 진행 중인 사업 내용이 현저히 달라졌다면 이를 근거로 계약의 무효를 주장해 볼 수 있다. 계약의 기초가 되는 사정이 많아 달라져서 계약의 이행을 강제하는 것이 정의 관념에 위반될 정도라면 해당 계약을 무효로 해야 한다는 것이 대법원의 입장이다. 또는 조합원이 직접 서명했다고 해도 탈퇴 금지 규약이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 내용이라면 이를 무효로 주장하는 것도 가능하다. 대법원은 정관이 선량한 풍속 기탁 사회질서에 위반하거나 민법 103조의 공서 약속 위반에 해당한다면 이를 무효로 해야 한다고 판례를 통해 남긴 바 있다. 법무법인 오현 황원용 부동산 전문 변호사는 "지역주택조합 탈퇴와 관련하여 계약 당시 명시하고 설명한 사항에 거짓이 있거나 이후에라도 위반되는 사실이 있는 경우 및 정보공개 청구를 통해 확보한 자료로 사업시행 전반을 살펴 문제점을 찾은 경우 불법행위나 채무불이행을 주장하여 조합 탈퇴를 할 수 있으며 이런 경우 계약서 반환을 제한한 업무대행비를 포함하여 납입금 전부를 반환받을 수 있다"라고 설명했다. 이어서 "지역주택조합 탈퇴에 대한 관련 판례 중 어떠한 주장들이 인정됐으며 구체적으로 어떻게 법리를 펼쳐 나갔는지 꼼꼼하게 파악하는 것이 중요하다. 때문에 해당 사안에 대한 전문 지식과 사건 경험이 풍부한 부동산 전문 변호사의 도움을 받아 해결책을 모색하는 것이 현명하다"라고 덧붙였다.   제주교통복지신문, TW News (https://www.jejutwn.com/mobile/article.html?no=118226)